20140801-光大证券-房地产_百城价格指数点评与每月盘点第3期-风已转暖_配置主题_22页_1mb
报告摘要
风已转暖，配置主题总结
核心内容概述
2014年7月，中国房地产市场进入调整阶段，一线城市房价风险开始释放，全国房价调整序幕正式拉开。百城价格指数环比下降0.81%，环比降幅扩大0.31%，下跌城市增至76个。一线、二线、三线城市房价环比分别下跌1.0%、0.8%和0.7%。与此同时，楼市下行进入第二阶段，表现为房价与房贷利率双降，房价调整将进入深水区。限购政策的退出在短期内提振了销售，但对长期影响有限，需重新评估。此外，货币宽松预期与行政管控放松共同提振了地产板块估值。
主要观点
- 一线房价风险释放：一线城市房价下跌是楼市调整进入底部区间的先行指标，开发商降价属于自主调节行为，尚未达到被动去化阶段。
- 楼市下行第二阶段：房价与房贷利率双降，显示市场对价格宽松的预期增强，楼市基本面将受到积极支撑，但房价调整已进入深水区。
- 限购退出短期提振：限购政策退出带来销售脉冲式回暖，但对长期销售增长作用有限，需关注利率宽松信号。
- 政策吹风效应：利率宽松预期与行政管控放松共同推动地产板块估值修复，但政策效果需时间验证。
- 重点城市成交改善：50城销售面积环比上升8.6%，主要由二线城市限购放松和利率折扣带动，但一线城市仍处于调整阶段。
- 土地市场降温：70城土地投资继续下降，一线城市核心地块的溢价率反弹，但整体市场仍处于下行通道。
关键信息
- 全国房价调整：7月百城价格指数环比下降0.81%，下跌城市达76个，环比增加5个。
- 一线城市表现：房价整体环比下跌1.0%，北京跌幅扩大至1.6%，去化周期提升至18.9个月。
- 二线城市成交改善：50城销售面积环比上升8.6%，二线城市贡献主要增长动力。
- 利率宽松预期：SHIBOR1M下降至4.0%，逼近3.5%的宽松线，银行房贷利率折扣增加，如上海、北京的95折。
- 地产板块表现：7月地产板块上涨13.0%，远高于沪深300和创业板，显示市场对宽松政策的期待。
- 公司推荐：华业地产、首开股份、万科A被推荐为买入标的，其PE与EPS表现较好。
投资建议
- 关注利率宽松信号：SHIBOR1M走势是关键指标，未来若回到3.5%左右，地产板块有望进一步上涨。
- 主题机会：京津冀一体化与国企改革成为关注重点，地产板块参与价值显现。
- 个股推荐：
风险提示
- 楼市基本面与预期长期不匹配可能导致下行风险。
- 银行间利率宽松未能有效传导至楼市，可能加速市场下行。
行业与公司动态
- 货币宽松与行政放松：带动地产板块估值修复，但需进一步观察政策落实效果。
- 公司表现分化：传统龙头如万科、保利、招商地产表现较好，而题材个股如华业地产、中粮地产等涨幅显著。
- 资本运作：多家公司进行股权转让、增发、收购等，如华发股份、荣盛发展等。
- 股东动作：部分公司大股东增持，如北京城建、中弘股份等，显示市场信心。
图表与数据
- 图1：7月房价环比下跌城市数量为76个，环比增加5个。
- 图2：一线城市全面下跌，二线下跌城市减少，三线增加。
- 图3：限购退出后成交表现明显改善，但效果短暂。
- 图4：除广州外，主要城市大型商业银行房贷利率优惠重现。
- 图5：50城成交面积环比上升8.6%，同比下降11.3%。
- 图6：楼市再次下跌，一线城市对改善的代表作用尚未显现。
- 图7：周期股领跑，创业板下跌。
- 图8：货币宽松预期+行政管控放松提振板块表现。
行业与公司表现
- 行业动态：货币宽松与行政放松带动地产板块估值修复。
- 公司动态：传统龙头表现分化，题材个股表现更佳，如华业地产、中粮地产等。
结论
2014年7月，中国房地产市场进入调整阶段，一线城市房价风险释放，全国房价调整开始。限购退出带来短期销售提振，但长期效果有限。利率宽松预期与行政管控放松共同推动地产板块估值修复，但需进一步观察政策落实。建议投资者关注利率宽松信号和主题机会，如京津冀一体化与国企改革。个股方面，继续推荐华业地产、首开股份和万科A。
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