20141201-光大证券-房地产_百城价格指数点评与每月盘点第7期-地产刚开始_蓝筹排头兵_16页_877kb

地产市场分析总结（2014年11月）

核心内容

2014年11月，中国房地产市场开始出现周期性反弹迹象，一线城市房价率先上涨，带动全国楼市回暖。同时，销售数据同比转正，货币短周期见底，市场情绪改善，开发商推盘意愿增强，购房者信心回升，推动去化率上升。但部分房企全年销售目标完成率仍偏低，市场仍需进一步政策支持和新增推盘来巩固销售反弹。

主要观点

• 房价反弹：一线城市房价环比上涨0.29%，百城价格指数环比下降0.38%，降幅收窄，显示楼市周期性反弹开始。
• 销售回暖：11月销售数据同比转正，50城销售面积环比上升6.3%，同比上升3.3%，显示销售回暖趋势。
• 库存消化：18城去化周期下降至14.4个月，库存累积放缓，市场逐步回归正常。
• 土地市场活跃：一二线城市土地市场迅速升温，土地成交金额和面积均大幅增长，溢价率回升。
• 销售弹性与资金压力：行业好转带来的销售弹性较大，但房企资金压力仍存，部分公司可能因短期压盘而影响销售完成率。
• 投资建议：继续推荐低估值、高增长的大型开发商，如首开股份、万科A、华业地产，同时关注传统开发商的全面崛起。

关键信息

• 销售数据：11月全国商品房销售面积同比上升3.3%，销售数据进入上升通道。
• 房价数据：一线城市房价涨幅明显，北京和深圳成为风向标城市。
• 库存情况：去化周期下降至14.4个月，库存消化加快。
• 土地市场：70城土地成交金额1179亿元，平均溢价率12%，土地市场活跃度向一二线城市集中。
• 投资建议：继续推荐首开股份、万科A、华业地产等低估值蓝筹股，同时关注传统开发商。
• 风险提示：12月开发商可能减少推盘以维持毛利率，降准配合降息效果更佳。

行业动态

• 政策影响：央行降息和地方政府调控放松对楼市产生积极影响，刺激销售回暖。
• 供需关系：需求端积极入市，供给端开发商推盘增加，供需共同推动销售改善。
• 资金来源：房企资金来源增速为正，但销售回款增速为负，显示行业仍需政策支持。
• 估值逻辑：低估值蓝筹股更具投资价值，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数。

公司动态

• 重点推荐公司：
  • 首开股份：推荐买入，估值较低，增长潜力大。
  • 万科A：推荐买入，作为龙头房企，资金压力较小。
  • 华业地产：继续关注，具备一定增长空间。
• 其他表现：
  • 招商地产、保利地产、金地集团等龙头公司表现抢眼。
  • 世联行、阳光城等公司也有一定涨幅。

风险提示

• 12月开发商可能减少推盘以维持毛利率。
• 降息效果可能因缺乏配套降准而打折。
• 土地市场活跃度可能受政策和市场情绪影响波动。

投资建议

• 买入：首开股份、万科A、华业地产等低估值蓝筹股。
• 增持：招商地产、保利地产、金地集团等传统开发商。
• 中性/其他：部分公司表现分化，需关注其基本面变化。

估值与评级

• 投资评级体系：
  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%。
  • 中性：投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%。
  • 减持/卖出：投资收益率落后市场基准指数5%-15%以上。
• 行业均值：
  • PE为16.7，PB为11.8，P/S为9.1。

总结

2014年11月，中国房地产市场开始显现回暖迹象，一线城市的房价上涨带动全国楼市反弹，销售数据同比转正，货币短周期见底。尽管部分房企全年销售目标完成率较低，但行业基本面改善带来较大的销售弹性。低估值蓝筹股成为投资首选，传统开发商表现更为突出。政策支持和市场情绪改善是当前行业回暖的重要推动力，但需警惕开发商可能因毛利率问题减少推盘，以及降息效果未达预期的风险。