20150103-光大证券-房地产_百城价格指数点评与每月盘点第8期（2014年12月）-地产估值的饕餮盛宴_18页_855kb

报告摘要

地产估值的饕餮盛宴总结

核心内容

2014年12月，中国房地产市场出现企稳迹象，销售数据同环比大幅反弹，房价指数小幅下降但基本企稳，行业估值修复成为市场关注重点。报告指出，当前房地产行业基本面出现短周期反弹，传统开发商受益显著，低估值蓝筹股成为投资首选。

主要观点

房价企稳：
- 百城价格指数环比下降0.44%，主要由三线城市带动，但整体房价已基本企稳。
- 一线城市房价表现平稳，部分城市略有上涨，说明市场开始回暖。
销售数据反弹：
- 12月销售面积环比上升18.2%，同比上升28.9%，首次实现年内同比转正。
- 销售回暖趋势明确，市场关注点转向销售数据的可持续性。
去化周期改善：
- 18城库存去化周期下降至13.0个月，库存累积放缓，供需趋于紧平衡，支撑房价企稳。
资产质量改善：
- 资产质量提升成为房企估值修复的核心驱动力，降息和销售改善双重因素导致债务压力下降和回款增强。
低估值蓝筹股弹性最大：
- 估值最低的蓝筹股具备最大弹性，推荐荣盛发展、万科、保利、首开股份等公司。
土地市场回暖：
- 土地市场出现量价齐升，三四线城市贡献大部分土地出让，一线城市地王频出，整体土地市场火热。
政策支持与改革红利：
- 土地改革、不动产登记等政策出台，为房地产行业带来长期利好，改善市场制度和政策环境。
- 土地征收和集体经营性建设用地入市有望缓解政府收储成本，提升房企毛利率。
区域发展战略：
- 京津冀、长江经济带、“一带一路”等区域战略明确，房地产企业布局这些区域将获得新增长点。

关键信息

销售数据：
- 12月销售面积环比上升18.2%，同比上升28.9%，销售回暖确认。
- 11月销售数据同比转正，主要受降息影响，反映市场预期改善。
房价数据：
- 12月房价指数环比下降0.44%，降幅拉大由三线城市贡献。
- 一线城市房价企稳，三线城市房价回暖。
估值修复：
- 蓝筹股估值最低，具备最大弹性，推荐首开股份、万科A、保利地产、荣盛发展等公司。
- 低估值、高增长的大型公司更受市场青睐。
土地市场：
- 土地成交金额984亿元，结构上出现大逆转，三四线城市贡献主要土地出让。
- 土地改革和不动产登记带来制度性利好，改善市场预期。
政策环境：
- 降息周期开启，货币政策宽松，对房地产行业形成利好。
- 土地制度改革、不动产登记条例出台，推动行业长期健康发展。

投资建议

增配低估值蓝筹股：
- 重点推荐首开股份、万科A，同时关注华业地产等公司。
- 龙头公司如万科、保利、招商地产等具备更强的市场表现。
关注政策利好：
- 土地制度改革、不动产登记、区域战略等政策将推动行业持续发展。
- 建议投资者把握在底部的地产板块，关注其未来增长潜力。

风险提示

房价过快反弹可能带来市场泡沫。
放松预期减弱可能影响销售回暖。
改革力度低于预期可能影响土地市场和政策红利的释放。
12月开发商可能减少推盘以维持毛利率，影响销售数据可持续性。

行业动态

行业表现：
- 地产板块涨幅远落后于沪深300，但具备绝对收益和相对收益潜力。
- 行业整体处于底部区域，未来上涨空间较大。
公司表现：
- 龙头公司如万科A、保利地产、招商地产表现抢眼，估值修复行情明显。
- 低估值个股如首开股份、荣盛发展、华业地产等具备投资价值。

图表与数据

图表目录：
- 图1：12月百城价格指数环比下跌0.44%，三线城市下跌导致降幅拉大。
- 图2：12月百城房价环比下跌70个，环比减少6个。
- 图3：三线城市房价从城市数量上看已企稳。
- 图4：低估值、高增速白马值得买入。
- 图5：12月重点城市销售大幅上升，基数效应与市场回暖并行。
- 图6：50城成交面积环比上升18.2%。
- 图7：50城成交面积同比上升28.9%。
- 图8：18城库存累积再度减缓，去化周期减少至13.0个月。
- 图9：土地市场量价齐升，一二线城市热度提升。
- 图10：低估值蓝筹板块上涨方向明确。
- 图11：地产板块获得十足相对和绝对收益。
表格目录：
- 表1：重点50城楼市成交排行榜。
- 表2：公司表现：传统开发商全面崛起。
- 表3：行业重点上市公司评级与估值表。

总结

2014年12月，中国房地产市场呈现出企稳回暖的趋势，销售数据同环比大幅反弹，房价指数小幅下降但整体趋于稳定。行业基本面出现短周期反弹，传统开发商受益显著，低估值蓝筹股成为投资首选。土地市场升温，一线城市地王频出，政策改革红利释放，为行业带来长期利好。分析师建议投资者继续增配低估值、高增长的大型公司，关注首开股份、万科A等标的。

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