20150301-光大证券-房地产_百城价格指数点评与每月盘点第10期（2015年02月）-降价才能去库存_谁能笑到最后__17页_936kb

2015年2月房地产市场分析总结

核心内容

2015年2月，中国房地产市场整体呈现价格下行、销量下滑、土地市场冷却的态势，同时信贷政策有所放松，改善性需求有所释放。整体市场仍处于自我修复阶段，短期交易机会有限，行业投资逻辑从政策预期转向基本面验证。

主要观点

1. 房价回归下降常态，降价才能去库存

• 2月百城价格指数环比下跌0.24%，价格仍在下行趋势中。
• 上涨城市减少至39个，环比减少5个。
• 虽然货币政策放松已达3次，但实际资金成本未下降，SHIBOR利率创年内新高，因此开发商降价仍是主要手段。
• 价格下降趋势仍将持续，但幅度将逐步收窄，销售基本面恢复是关键。

2. 销量大幅下滑，处在外力不足的自我修复中

• 48个城市2月销售面积环比下降50.0%，同比下降15.5%。
• 销售数据低于预期，但销售趋势向好，改善性需求逐渐释放。
• 销量的改善需依赖销售基本面的恢复，而非政策刺激。
• 春节因素对销售数据有明显扰动，前2月合计同比下降3%，仍处较弱状态。

3. 土地市场急冻，春节因素扰动

• 70个城市2月土地成交金额为384亿元，溢价率从14%降至11%。
• 土地市场整体趋冷，趋势仍为下行。
• 开发商拿地行为更加理性，市场活跃度下降。

4. 利率政策与房贷变化

• 首套房贷款利率折扣几乎为零，仅个别外资银行给出9折。
• 二套房贷款利率大幅下降，且灵活性增加，从1.1倍开始松动。
• 二套房贷利率下降有助于改善性需求支撑楼市，二手房市场活跃度上升。

5. 行业投资逻辑转变

• 从全国龙头转向区域龙头，关注个股题材。
• 龙头公司估值修复进入尾声，P/RNAV基本为1。
• 建议买入能够上调RNAV的区域龙头，如华业地产、首开股份。
• 蓝筹估值修复行情暂缓，风格切换至创业板。

关键信息

2月市场表现

• 百城价格指数：环比下跌0.24%，绝对价格下降至2014年12月水平。
• 48城销售面积：环比下降50.0%，同比下降15.5%。
• 18城库存：去化周期反弹至13.5个月，库存面积无明显增长。
• 二套房贷利率：930限贷放松后明显下降，部分城市首付比例从4成降至7成。

个股推荐

风险提示

• 信贷支持过低：银行对个贷支持力度不足，可能影响销售改善。
• 房价过快反弹：若房价反弹过快，可能削弱政策放松效果。

图表与数据

图表目录

• 图1：2月百城价格指数环比下降0.24%，降价仍是销售的前因。
• 图2：1月百城房价环比上涨39个，环比减少5个。
• 图3：价格未到上涨时。
• 图4：2月重点城市销售因春节效应转负，前2月合计同比下降3%。
• 图5：48城成交面积环比下降30.1%。
• 图6：48城成交面积同比上升7.4%。
• 图7：18城库存连续3月零增速，去化周期反弹至13.5个月。
• 图8：土地市场急冻，春节因素扰动是主要原因，趋势仍是下行。
• 图9：首套房贷款的银行折扣几乎没有，仅少量外资行在较大幅度的打折。
• 图10：首套房平均利率自2014年6月以来持续下降。
• 图11：二套房利率在9月开始下降，降息后明显加速。
• 图12：蓝筹估值修复行情暂缓，风格切换创业板。
• 图13：地产板块处在垃圾时间，无超额收益。

行业动态

• 1~2月为数据真空期，地产板块表现震荡。
• 创业板持续上涨，地产板块未能形成明显趋势。
• 建议关注政策真空期的个股题材，如华业地产。

投资建议

• 继续推荐华业地产和首开股份：作为能够上调RNAV的区域龙头。
• 关注改善性需求：二套房贷利率下降带动二手房市场活跃。
• 短期交易机会有限：地产板块进入自我修复阶段，需等待基本面改善。

市场基准与评级体系

• 市场基准指数：沪深300指数。
• 投资评级：
  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
  • 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%。
  • 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
  • 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上。

分析师信息

• 分析师：谢皓宇（执业证书编号：S0930514060001）
• 联系方式：021-22169116，xiehy@ebscn.com
• 历史评级：持续为“增持”或“买入”，显示对地产板块的长期看好。

总结

2015年2月，房地产市场继续受到政策放松和春节因素的影响，价格和销量均呈现下行趋势。房贷政策的调整对改善性需求有所支撑，但整体信贷支持仍显不足。行业投资逻辑从政策预期转向基本面验证，个股题材开始受到关注。建议投资者关注区域龙头和政策真空期的个股，如华业地产和首开股份，同时注意信贷支持不足和房价反弹过快的风险。