20150201-光大证券-房地产_百城价格指数点评与每月盘点第9期-房价企稳兑现_量价协同开始_16页_889kb

房价企稳兑现，量价协同开始

核心内容

1. 房价企稳

   • 1月百城价格指数环比上涨0.21%，结束了连续8个月的下跌趋势。
   • 10大城市环比上涨0.59%，带动二三线城市房价企稳。
   • 上涨城市数量增至44个，环比增加14个。
   • 房价回暖幅度略超预期，单月增速回升0.65%。
   • 12月房价数据“假摔”是1月涨幅过大的主要原因，背后是房企年底冲销售的让利行为。

2. 销售表现

   • 1月50城销售面积环比下降30.1%，同比上升7.4%。
   • 销售数据的回升是趋势，但短期内力度有限，依赖货币总量放松，而非利率价格放松。
   • 量价协同将推动销售回升，房价上涨是需求释放的重要因素。

3. 政策趋势

   • 当前政策仍为放松趋势，但货币宽松力度不足，尚未形成实质性放水。
   • SHIBOR下降至3%以下是银行折扣出现85折的必要条件，货币宽松仍是关键。

4. 行业投资建议

   • 投资从全国龙头转向区域龙头，推荐北京和深圳等一线城市。
   • 增持低估值、高增长的大型公司，如首开股份、万科A，关注华业地产。
   • 个股题材开始显现，政策真空期中关注具备转型潜力的公司。

主要观点

• 房价企稳是预期中的结果，但上涨速度仍需关注。
• 销售回暖是趋势，但短期内受银行信贷支持不足影响，难以持续。
• 量价协同是推动销售回升的关键，未来需关注房价与成交量的联动。
• 区域龙头在当前市场环境下更具投资价值，一线城市是重点。
• 货币宽松仍是推动行业估值修复的主要催化剂。

关键信息

• 房价数据：1月百城价格指数环比上涨0.21%，10大城市环比上涨0.59%，上涨城市增至44个。
• 销售数据：50城销售面积环比下降30.1%，同比上升7.4%，销售回暖趋势明确。
• 去化周期：18城库存面积稳定，去化周期降至12.6个月，接近紧平衡区间。
• 政策预期：房价过快反弹风险尚未显现，政策放松仍是主旋律。
• 投资建议：推荐首开股份、万科A、华业地产，关注区域龙头和政策真空期的个股题材。

行业动态

• 区域龙头优势：区域龙头在当前市场环境下更具投资价值，一线城市是重点。
• 政策真空期：政策放松力度减弱，市场关注点转向个股催化剂。
• 行业整合：间接融资渠道收紧，行业去杠杆趋势明显，资产质量是关键。

公司动态

• 华业地产：收购捷尔医疗100%股权，设立医疗收购平台公司和融资平台公司，享受西藏税收优惠。
• 首开股份：推荐买入，其P/RNAV基本为1，具备上调RNAV的潜力。
• 万科A：推荐买入，其P/RNAV基本为1，资产重估修复行情接近尾声。
• 其他公司：包括保利地产、金地集团、招商地产等，均被推荐增持或买入。

风险提示

• 房价过快反弹
• 放松预期减弱

表格概览

图表目录

• 图1：1月百城价格指数环比上涨0.21%，二三线城市也开始企稳
• 图2：1月百城房价环比上涨44个，环比增加14个
• 图3：一线城市全面回暖，并开始带动二三线城市
• 图4：龙头公司近似折价率基本为1
• 图5：1月重点城市销售涨幅回落，新一轮销售回升需要涨价配合
• 图6：50城成交面积环比下降30.1%
• 图7：50城成交面积同比上升7.4%
• 图8：18城库存灵增速，新增供需进入紧平衡区间
• 图9：土地市场推地活跃度下降，带动溢价率回升
• 图10：蓝筹估值修复行情暂缓，风格切换创业板
• 图11：地产板块的投资热情下降，超额收益前低后高