20150401-光大证券-房地产_百城价格指数点评与每月盘点第11期-政府政策VS开发商资金_赛跑开始_22页_925kb

报告摘要

政府政策 vs 开发商资金：赛跑开始

核心内容

本报告分析了2015年3月中国房地产市场的整体情况，指出政府政策与开发商资金成本之间的博弈加剧。整体房价和销售数据出现小幅反弹，但市场仍面临较大的调整压力。土地市场持续低迷，溢价率下降预示着价格下行趋势。同时，报告强调了政策预期对市场的影响，认为政策放松是当前楼市的主旋律，但对基本面的改善有限。

主要观点

房价与销售
- 3月百城价格指数环比下跌0.15%，降幅较2月的-0.24%有所收窄，上涨城市增加至43个。
- 销售面积环比上升80.3%，同比上升9.4%，但全国数据同比增速仍可能为负。
- 销售反弹主要来自政策刺激，但市场仍处于政策放松与基本面修复的赛跑中。
土地市场
- 3月70个城市土地成交金额为419亿元，溢价率从11%降至8%，整体成交继续处于冰点。
- 土地市场进入量价下行通道，一是开发商回款后不再拿地开工，二是房价下行将导致地价下行。
政策预期与市场反应
- 政策放松的累计效应将促使销售进一步好转，4月预计进入新一轮销售脉冲上涨。
- 财税让利是政府调控的一种方式，但意味着财政收入减少，政策宽松可能成为趋势。
- 两会后市场对政策预期的反应明显，但基本面改善仍需时间。
行业与公司动态
- 龙头公司如万科、保利地产、招商地产等在政策推动下表现较好。
- 互联网+金融的题材股如中天城投、世联行等表现抢眼。
- 建发股份、首开股份等区域龙头公司因转型和政策预期被重点推荐。
投资建议
- 继续推荐华业地产、建发股份、万科A、保利地产、首开股份等公司。
- 转型个股和具备高弹性的区域龙头是当前投资的重点。
- 风险提示包括信贷支持不足、开发商继续捂盘等。

关键信息

3月房价与销售：房价环比下降0.15%，销售面积环比增长80.3%，但全国销售数据仍可能为负。
土地市场：70个城市土地成交金额419亿元，溢价率降至8%，市场低迷。
政策预期：政府可能在短期内加快出台宽松政策，如降准，以缓解开发商资金压力。
公司推荐：华业地产、建发股份、万科A、保利地产、首开股份、中南建设、泰禾集团、阳光股份等。
风险提示：信贷支持过低、开发商推盘意愿下降、政策超预期提前出台等。

投资评级与估值

股票代码	公司名称	市值(亿元)	股价(元)	EPS 13A	EPS 14E	EPS 15E	PE 13A	PE 14E	PE 15E	P/RNAV	P/B	销售额(亿元)	P/S	投资评级
600240.SH	华业地产	185	13.01	0.35	0.56	0.83	37.0	23.4	15.7	1.20	5.22	102	1.82	买入
600376.SH	首开股份	265	11.82	0.57	0.73	1.15	20.6	16.1	10.2	0.99	1.90	206	1.29	买入
000002.SZ	万科A	1,515	13.72	1.37	1.68	2.04	10.0	8.2	6.7	0.95	2.05	2,151	0.70	买入
600153.SH	建发股份	404	14.26	0.95	0.92	1.13	15.0	15.4	12.6	0.81	3.22	200	2.02	买入
000608.SZ	阳光股份	46	6.18	0.26	-0.78	0.07	24.2	-	89.1	0.96	1.15	37	1.25	买入

行业与政策展望

政策宽松：政府可能在短期内加快出台宽松政策，以应对开发商资金链紧张。
土地市场调整：土地市场将持续低迷，价格下行是趋势。
财政政策：财政政策的放松意味着政府对房地产行业的支持力度加大，但同时也会带来财政收入的下降。
市场预期：市场预期政策放松将带来销售数据的进一步改善，但基本面修复仍需时间。

风险提示

信贷支持过低
开发商继续捂盘
政策超预期提前出台
行业整体估值尚未回归基本面

总结

2015年3月，中国房地产市场在政策放松和开发商资金压力之间进入赛跑阶段。房价和销售数据出现小幅反弹，但整体市场仍处于调整期。土地市场持续低迷，溢价率下降预示价格下行趋势。政策预期对市场影响显著，但对基本面的改善有限。推荐关注华业地产、建发股份、万科A、保利地产、首开股份等公司，同时提醒投资者注意信贷支持不足、开发商推盘意愿下降等风险。

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