20160817-华泰证券-房地产国企改革专题系列之上海篇（二）：至大者至强，上海国改为先_15页_1mb

上海房地产国企改革总结

核心内容

上海作为全国改革开放的排头兵，在2013年起便开始推进国企改革，重点发展混合所有制经济。通过建立国有资产流动平台，实现对旗下上市公司的股权整合与优化资源配置，推动房地产企业向更高质量、更有效率的方向发展。

主要观点

• 上海国企改革的核心在于发展混合所有制经济，通过资产整合提升企业活力与竞争力。
• 房地产行业的国企改革以资产整合为主，包括已完成整合、正在进行整合以及存在整合预期的企业。
• 上海市政府通过出台多项政策文件，明确了改革方向与目标，包括优化国资布局、推进市场化重组、实施股权激励等。

关键信息

改革政策与目标

• 2013年：上海市政府发布《关于进一步深化上海国资改革促进企业发展的意见》（沪委发〔2013〕20号），提出未来3~5年内基本完成国企公司制改革。
• 2014年：发布《关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见(试行)》（沪委办发〔2014〕22号），明确发展混合所有制经济的具体措施。
• 2015年：浦东新区发布“18条”改革意见，强调实施大集团战略，优化国资布局结构。
• 2016年：继续深化国企改革，推动资产整合和资本运作。

国有资产流动平台

• 2015年初，上海成立上海国盛和上海国际两大国有资产流动平台。
• 上海国际以金融类企业为主，产业为辅。
• 上海国盛以产业类企业为主，承接集团旗下的上市公司股权。
• 截至目前，上汽集团、电气集团、华谊集团、上海建工集团、光明食品集团、隧道股份、纺织集团等十余家集团旗下的上市公司股权已划转至上述平台。

上海上市房企情况

• 目前上海共有15家上市房企，其中：
  • 实际控制人为上海市国资委的有7家；
  • 实际控制人为浦东新区国资委的有4家；
  • 实际控制人为静安区国资委的有2家；
  • 崇明区国资委和嘉定区国资委各1家。
• 上海上市房企的主营构成以房地产开发、物业租赁、房产销售为主。

资产整合进展

• 已完成整合：绿地控股、光明地产、上海临港、城投控股等。
• 正在进行整合：上实发展、市北高新、外高桥、陆家嘴、*ST中企等。
• 存在整合预期：华鑫股份、亚通股份、西藏城投等。
• 股权转让至国资流动平台：浦东金桥、张江高科等。

具体企业案例

绿地控股

• 完成借壳“金丰投资”上市，更名为“绿地控股”（600606.SH）。
• 交易前控股股东为上海地产集团，交易后无控股股东。

光明地产

• 完成借壳“海博股份”上市，更名为“光明地产”（600708.SH）。
• 2015年注入房地产资产，主营业务变更为房地产。

上海临港

• 借壳“自仪股份”上市，更名为“上海临港”（600848.SH）。
• 2016年拟进一步收购浦星公司、双创公司等，解决同业竞争问题。

城投控股

• 2014年停牌，拟吸收合并阳晨B股，分立上市环境集团。
• 2016年获证监会并购重组委通过，尚未获得批文。

上实发展

• 2015年收购上投控股100%股权，整体上市。

市北高新

• 2015年收购欣云投资49%股权，聚焦园区产业载体类资产。

外高桥

• 2015年收购外高桥汽车交易市场、自贸区国际文化投资发展公司股权，历时半年完成。

陆家嘴

• 2016年拟收购陆金发100%股权，交易金额预估值为109.3亿元。

*ST中企

• 2016年停牌，筹划重大资产重组，是上海地产集团旗下唯一上市公司。

华鑫股份

• 为上海仪电集团上市地产平台，有资产注入预期。

亚通股份

• 崇明区唯一上市公司，拥有大量土地资源，存在土地性质划转预期。

西藏城投

• 静安区国资委旗下房企，受益于险资参与西藏基建政策，拟收购藏投酒店、泉州置业、陕西国锂。

浦东金桥

• 控股股东金桥集团将15%股份划转至浦东投资控股。

张江高科

• 控股股东张江集团将10%股份划转至浦东科创投资。

风险提示

• 整合进展低于预期。

图表目录

• 图1：目前上海上市房产国企15家
• 表格1：上海于2013年全国率先推出国改方案，重点发展混合所有制经济
• 表格2：2013年上海深化改革意见指出混合所有制经济发展具体措施
• 表格3：2014年上海混合所有制试行意见指出在未来3~5年基本完成国企公司制改革
• 表格4：国有上市公司股权已直接或间接转入上海国盛和国际两大国有资产流动平台
• 表格5：6月上海国有企业分类情况
• 表格6：上海15家上市国有房企明细

评级说明

• 行业评级：增持、中性、减持。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持、卖出。

联系信息

• 谢皓宇：执业证书编号 S0570515070001，电话：010-56793955，邮箱：xiehaoyu@htsc.com
• 郝亚雯：电话：010-56793951，邮箱：haoyawen@htsc.com
• 白淑媛：电话：010-56793952，邮箱：baishuyuan@htsc.com