房地产行业2024年投资策略：筑底期接近尾声，开工端值得期待-20231117-国信证券-26页_3mb

房地产行业2024年投资策略总结

核心内容

2024年房地产行业投资策略主要聚焦于销售筑底期接近尾声，开工端值得期待，并强调城中村改造和保障房建设将成为推动行业复苏的关键因素。整体判断为**“商品+保障”双轨制体系**，预计销售承压、开工增强、竣工减弱、土地出让金前低后高、投资承压。

主要观点

• 销售复苏有限：2023年销售面积同比下降7.8%，销售额下降4.9%，预计2024年销售面积下降10%，销售额下降6%，主要受居民收入预期和房价上涨预期拖累。
• 开工意愿增强：2023年末待开发土储同比增长8%，已开未售面积大幅下降77%，预计2024年新开工面积增长12%。
• 竣工数据高增但难持续：2023年竣工面积同比增长19.3%，主要受“保交楼”政策一次性回补影响，预计2024年竣工面积下降17%。
• 土地市场承压：土地购置费预计同比下降8.5%，土地出让金全年预计下降8%，但后期可能有所回升。
• 投资整体承压：预计2024年房地产开发投资下降6%，其中土地购置费和建安投资均承压。

关键信息

2023年回顾

• 政策：2023年下半年政策逐步放松，尤其在高能级城市，但效果有限。
• 销售：全年销售面积和销售额均呈弱复苏，但主要受基数效应影响，实际需求仍偏弱。
• 投资：2023年1-10月房地产开发投资同比下降9.3%，土地购置费和建安投资均出现下滑。
• 开竣工：新开工面积下降23.2%，竣工面积增长19.3%，但“保交楼”政策已基本完成。
• 融资：房企融资端修复承压，信用债、海外债、信托、ABS等非银融资同比大幅下降，偿债压力仍大。

2024年展望

• 政策方向：继续推进“商品房+保障房”双轨制，需求端政策有望进一步放松，但效果将逐步显现。
• 城中村改造：不同于以往的“棚改”，强调非市场化手段降低成本，广州作为试点城市表现尤为关键。
• 供需格局：供需双弱，但需求更弱，已开未售面积不足将推动开工意愿增强。
• 市场趋势：销售承压，开工强，竣工弱，土地市场将逐步恢复。

投资建议

• 主线1：关注布局高能级城市的优质龙头房企，如贝壳-W、越秀地产、华润置地、中国海外发展、保利发展、万科A等。
• 主线2：关注受益于城中村改造和保障房建设的地方国企，如绿城管理控股、招商积余等。
• 主线3：关注物业服务企业，如贝壳-W、越秀地产、华润置地、中国海外发展、保利发展、万科A等。

风险提示

• 城中村改造进度不及预期。
• 政策落地效果不及预期。
• 房企信用风险事件超预期冲击。
• 行业进一步下行的风险。

图表与数据支持

• 图1-38：包括成交额增速、成交量、销售均价、投资、土地市场、融资等多个关键指标。
• 表1-5：涵盖政策变化、城中村改造、供需关系、土地购置、投资估算等内容。

结论

2024年房地产行业面临销售承压、投资下行的挑战，但新开工意愿增强、城中村改造推进、保障房建设提速为行业带来新的增长点。建议关注高能级城市优质房企、地方国企及物业服务企业，同时需警惕政策执行效果、房企信用风险和行业下行风险。