2019【城市进入研究】山东十七地市-山东省城市基本面分析及重点城市市场情况_60页_1mb

山东省城市基本面分析及重点城市市场情况总结

核心内容

本报告分析了山东省17个地市的房地产市场情况及城市基本面，重点聚焦济南、青岛等城市的市场表现、土地供应与成交情况、品牌开发商布局、普通住宅及别墅市场趋势等。报告旨在为房地产企业投资决策提供参考依据。

主要观点

• 房地产市场情况：2016年山东省房地产市场整体呈现增长趋势，其中青岛、济南、烟台、威海、莱芜等城市销售额增长显著，而聊城、枣庄、东营、日照等城市销售额环比下降。
• 房地产均价：除东营外，其他城市房价均呈上涨趋势，济南涨幅最大，达到31.8%。
• 城市基本面：基础数据包括GDP、第三产业占比、固定资产投资额、社会消费品零售总额、人均GDP、城镇人口、城镇化率、城镇居民可支配收入等，显示部分城市如淄博、临沂、东营等具备较高的市场潜力。
• 品牌开发商进驻：全国9强房企在济南、青岛重点布局，其中济南市场被恒大、万科、中海、绿地等大房企主导，而部分中小城市如临沂、枣庄等则主要由本地开发商主导。
• 市场集中度：淄博、临沂、东营市场集中度较高，且市场溢价能力强，值得关注。

关键信息

01. 房地产市场情况

• 2016年商品房销售额：

  • 青岛：2213亿元（30.4%）
  • 济南：1816亿元（24.9%）
  • 淄博：483亿元（6.6%）
  • 潍坊：410亿元（5.6%）
  • 临沂：404亿元（5.5%）
  • 烟台：368亿元（5.0%）
  • 济宁：330亿元（4.5%）
  • 威海：202亿元（2.8%）
  • 德州：200亿元（2.7%）
  • 菏泽：154亿元（2.1%）
  • 滨州：147亿元（2.0%）
  • 聊城：121亿元（1.7%）
  • 泰安：116亿元（1.6%）
  • 枣庄：102亿元（1.4%）
  • 东营：102亿元（1.4%）
  • 日照：98亿元（1.4%）
  • 莱芜：26亿元（0.4%）
  • 全省：7293亿元（100%）

• 2016年商品房销售均价：

  • 青岛：12358元/平米（14.7%环比增长）
  • 济南：11948元/平米（31.8%环比增长）
  • 烟台：7312元/平米（12.7%环比增长）
  • 泰安：6401元/平米（4.8%环比增长）
  • 日照：6185元/平米（1.3%环比增长）
  • 东营：6035元/平米（-1.1%环比增长）
  • 淄博：5939元/平米（11.1%环比增长）
  • 威海：5628元/平米（8.6%环比增长）
  • 济宁：5628元/平米（5.3%环比增长）
  • 聊城：5469元/平米（5.9%环比增长）
  • 德州：5100元/平米（14.6%环比增长）
  • 滨州：5033元/平米（13.6%环比增长）
  • 临沂：5012元/平米（2.6%环比增长）
  • 莱芜：4965元/平米（5.8%环比增长）
  • 潍坊：4769元/平米（6.3%环比增长）
  • 菏泽：4616元/平米（7.0%环比增长）
  • 枣庄：4458元/平米（7.8%环比增长）

• 房价与成本对比：按碧桂园成本测算，房价低于4960元/平米的城市不列入重点考察城市，山东省内有14个城市需重点关注。

02. 城市基本面情况

• 基础数据统计（市辖区）：

  • GDP：各城市GDP持续增长，其中东营、淄博、临沂增速较快。
  • 第三产业占比：多数城市第三产业占比持续上升。
  • 固定资产投资：整体呈上升趋势，其中泰安、淄博等城市增速较高。
  • 社会消费品零售总额：多数城市保持增长，但部分城市如聊城、泰安等增速较低。

• 潜在需求：

  • 人均GDP：各城市人均GDP持续增长，其中淄博、日照、临沂增长较快。
  • 城镇人口数量：多数城市人口数量增长，但部分城市如聊城、泰安等增速较低。
  • 城镇化率：多数城市城镇化率上升，如淄博、泰安等。
  • 可支配收入/房价比：多数城市比值较高，如淄博、临沂等。
  • 楼面地价：各城市楼面地价呈上涨趋势，其中市中区最高。

03. 品牌开发商进驻情况

• 重点布局城市：济南、青岛为品牌开发商重点布局城市，其次为烟台、淄博、东营。
• 重点布局开发企业：恒大、万科、中海、绿地、龙湖、万达、绿城在山东有10个以上项目。
• 2016年房企拿地排名：
  • 中海、绿地、恒大、鲁能、万科等房企在济南市场占据主导地位。
  • 外来房企如和昌、中南、金地、K2等未成功拿地。

04. 城市进入建议

• 全力进入城市：济南、青岛

• 优先进入城市：淄博、烟台

• 选择性进入城市：泰安、聊城、济宁、威海、日照、东营、临沂

• 谨慎进入城市：德州、滨州、莱芜、潍坊、菏泽、枣庄

• 城市分析：

  • 济南、青岛：市场成熟，品牌开发商集中，应全力进入。
  • 淄博、烟台：市场溢价能力强，品牌开发商进入，应优先进入。
  • 泰安、聊城、济宁、威海、日照、东营、临沂：投资环境低位，需选择性进入。
  • 德州、滨州、莱芜、潍坊、菏泽、枣庄：市场相对平稳，但主城区成交均价低于项目利润率，应谨慎进入。

附1：济南市房地产市场分析

土地市场

• 土地供应情况：

  • 2016年土地供应量创历史新高，共供应127宗，面积737.39万㎡。
  • 供应集中在历城区，6月达到峰值，下半年供应增加。
  • 630政策后土地市场逐渐市场化，小房企退出，大房企成为主力。

• 土地成交情况：

  • 全年成交129宗土地，面积716.39万㎡，金额665.50亿元。
  • 历城区成交最多，成交均价1225万元/亩，楼面地价9294元/㎡。
  • CBD片区和东部片区成为热点，未来将迎来大面积商品房供应。

• 房企拿地情况：

  • 中海、绿地、恒大、鲁能、万科等房企拿地较多，其中中海拿地面积最大。
  • 外来房企未成功拿地，市场主要由本地及大型房企主导。

普通住宅市场

• 供销情况：

  • 2016年成交量达1536万㎡，环比上涨28.8%。
  • 供求比为0.91，呈供不应求态势。
  • 成交均价环比上涨11.49%，价格趋于理性。

• 户型分布：

  • 主力户型集中在90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡，改善性需求明显释放。

• 区域表现：

  • 历城区、高新区、槐荫区成交表现最佳，天桥区、历下区相对下降。

• 房企排名：

  • 销售金额前10名：恒大、鲁能、万科、中海、中国海外、中建中孚、绿地、海尔、融创、山东绿地泉。
  • 销售面积前10名：中海、绿地、鲁能、中建中孚、万科、中国海外、华润、海尔、龙城、银丰。

别墅市场

• 供应情况：

  • 2016年供应面积29.06万㎡，供应套数890套，同比下降。
  • 供应集中在典型销售旺季，如3月、5月、7月、10月、12月。

• 成交情况：

  • 2016年成交面积49.51万㎡，成交套数1407套，同比增长。
  • 成交价格整体上升，9月后价格突破2万元/㎡，第四季度价格小幅下降。

• 市场趋势：

  • 年度供应小幅下降，月度供应分散。
  • 年度成交逐年递增，以去库存为主。
  • 市场表现以量价齐升为主旋律。

附2：青岛市房地产市场分析

土地市场

• 土地供需情况：

  • 2016年土地供需上涨，但整体仍处于近几年低位。
  • 郊区供需胜主城，月度楼面价波动大。

• 土地成交情况：

  • 2016年全市土地供应1766万㎡，成交情况受政策影响较大，年末土拍新政稳成交。

• 市场趋势：

  • 土地市场整体呈现量价齐升，但区域分化明显。

总结

• 土地市场：2016年济南土地市场集中放量，资金从严管制，“唯一熟化人”制度取消，市场化竞争明显，区域分化明显；小房企逐渐退出市场，大房企、国企成为市场主力；低库存、高去化、高溢价率成为主旋律，高溢价地频出，未来东部将迎来大面积商品房供应。
• 住宅市场：2016年济南普通住宅整体供销量呈上涨趋势，价格日趋上涨；主力户型集中在90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡，改善性需求明显释放；随限贷限购政策出台，房价逐渐回归理性。
• 公寓市场：2016年济南公寓市场受整体地产市场影响，量价齐升，市场表现较好，各项指标均较同期大幅提升。