20211025-招银国际-中国房地产_房产税试点范围大于市场预期_5页_1mb

报告摘要

招银国际证券中国房地产行业研究报告总结

核心内容

本次报告由招银国际证券发布，聚焦于中国房地产行业，重点分析了房产税试点政策的实施及其对市场的影响。报告指出，房产税试点范围大于市场预期，且政策的推进表明中央对地产行业的态度更加坚定和连贯。

主要观点

政策方向明确：中央通过人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，表明对房地产行业的调控态度持续且坚定。
征税范围扩大：房产税不仅针对居住用房产，还可能涵盖非居住用房产，如公寓式住宅。根据国家统计局数据，公寓式住宅在办公楼销售面积中占比约 $30 - 50%$，预计未来征税面积将有所增加。
试点城市可能扩展：除了深圳和海南，试点城市可能包括其他一、二线城市，尤其是房价涨幅较高的城市如广州、南京、杭州等。
税率与征税对象关键：若房产税税率接近租金收益率（如 $1.5%$），将对总税收产生显著影响（如上海案例）。同时，征税范围延伸至现房有助于释放闲置住房，增加市场供给。
征收管理待完善：目前房产税征收存在“入不敷出”问题，个人申报制导致税务部门支出远高于收入，需构建科学可行的征收管理模式和程序。
市场情绪受挫：此次政策出台可能打击市场对宽松政策的预期，对深耕一、二线城市的开发商形成压力。
投资评级与展望：招银国际证券对房地产行业整体评级为“优于大市”，并为多家房地产公司提供了投资评级，如“买入”或“持有”。

关键信息

房产税试点政策要点

征税对象：涵盖居住用和非居住用等各类房地产。
试点地区：由国务院确定并报人大备案，可能包括除深圳和海南外的其他一、二线城市。
政策目标：抑制炒房行为，稳定房价，构建长效机制。

市场反应预测

情绪影响：政策实施将削弱市场对宽松政策的期待，对市场信心造成打击。
行业影响：主要影响一、二线城市开发商，对整体行业形成压力。
房价走势：从图5可见，房产税出台后，上海和重庆的房价走势有所变化，但具体影响需进一步观察。

房地产公司投资评级

公司名称	代码	收市价 (当地货币)	市值 (百万)	评级	目标价 (当地货币)	市盈率（20A）	市盈率（21E）	市盈率（22E）	股息收益率（20A）	股息收益率（21E）
万科-H	2202 HK	21.45	284,602	买入	33.92	4.5	4.0	3.8	7%	7%
中国海外	688 HK	18.22	199,415	买入	30.49	3.8	3.6	3.2	6%	8%
碧桂园	2007 HK	7.91	177,817	买入	13.36	4.1	3.1	2.7	7%	6%
华润置地	1109 HK	33.45	238,530	买入	44.79	6.6	6.2	5.7	4%	4%
龙湖	960 HK	39.10	237,441	持有	34.27	9.5	6.5	6.2	4%	5%
世茂	813 HK	13.40	47,352	买入	44.94	3.0	2.6	2.2	12%	12%
雅居乐	3383 HK	6.90	27,028	买入	13.89	2.3	2.3	2.1	16%	14%
合景泰富	1813 HK	7.72	24,573	买入	17.87	3.1	2.5	2.1	15%	16%
奥园	3883 HK	3.45	9,673	买入	15.48	1.2	1.0	0.9	34%	25%
时代中国	1233 HK	5.88	11,667	买入	16.20	1.9	1.3	1.2	16%	17%
中骏置业	1966 HK	2.58	10,893	买入	5.60	2.4	2.1	1.6	14%	14%
弘阳地产	1996 HK	2.25	7,512	买入	3.52	3.7	2.9	2.6	7%	8%
万科-A	000002 CH	20.59	233,709	买入	31.36	5.3	4.7	4.4	6%	7%
金辉	9993 HK	4.16	16,828	买入	5.55	3.9	3.4	2.8	7%	8%
大发	6111 HK	5.05	4,181	买入	8.32	10.2	5.5	4.8	2%	3%
祥生	2599 HK	4.96	15,095	买入	7.75	3.8	3.4	3.0	4%	5%
德信	2019 HK	2.64	7,132	买入	3.56	5.9	5.2	4.6	6%	7%

平均值参考

市盈率（20A）：4.4
市盈率（21E）：3.6
市盈率（22E）：3.2
股息收益率（20A）：9.9%
股息收益率（21E）：9.8%

投资评级

优于大市：行业整体预期表现跑赢大市指标。
买入：对多数房地产公司给出“买入”评级，表示未来12个月内股价有超过 $15%$ 的潜在涨幅。
持有：对龙湖等公司给出“持有”评级，表示未来12个月内股价变幅在-10%至15%之间。

风险提示

投资风险：房地产投资可能涉及重大风险，需谨慎对待。
数据不确定性：报告所载数据可能不适合所有投资者，过往表现不代表未来表现。
法律与合规：本报告不构成投资建议，且受地域限制，需遵守当地法规。

总结

此次房产税试点政策的推出，标志着中国房地产行业调控政策更加坚定和连贯。征税范围扩大、税率设定、征税对象的延伸以及征收管理的完善，都是政策实施的关键点。尽管政策对市场情绪和行业格局将产生一定影响，但整体投资评级仍为“优于大市”，表明市场对房地产行业仍持乐观态度。投资者应谨慎评估政策影响及自身风险承受能力，并考虑寻求专业财务顾问建议。

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