20200617-财信证券-房地产行业月度报告_房企5月销售亮眼_土地成交放缓_13页_1mb

房地产行业月度报告总结

核心内容概述

2020年5月，房地产行业整体表现有所回升，但板块仍面临一定压力。销售数据回暖，土地成交放缓，融资活动有所降温，但整体保持活跃。行业运行以稳定为主，政策继续坚持“房住不炒”定位。

主要观点

• 销售表现：5月房企销售表现亮眼，尤其是金地集团、荣盛发展、首开股份等公司。但全年销售整体预计小幅下滑。
• 价格走势：百城住宅价格指数同比上涨2.99%，环比上涨0.31%，是2018年10月以来首次同比涨幅走阔。
• 土地市场：5月土地成交面积同比下滑25.26%，环比减少29.49%，但一二线城市土地市场依然火热，土地溢价率有所回落。
• 融资活动：5月房企发债融资规模环比下降54.75%，但同比增加37.94%，融资活动相对活跃，优质房企融资成本较低。

关键信息

1. 行情回顾

• 房地产（申万）板块5月单月跌幅为3.10%，跑输上证综指2.83pcts。
• 板块涨幅在28个一级行业中排名第24位，仅优于建筑装饰、农林牧渔、非银金融和通信。
• 房地产开发板块单月跌幅3.55%，园区开发板块单月涨幅4.22%。
• 房地产板块年初至今下跌10.45%，跑输沪深300指数8.45pcts。

2. 行业数据

2.1 同比涨幅2018年以来首次走阔

• 百城住宅价格指数同比上涨2.99%，环比上涨0.31%。
• 一线城市住宅价格同比涨幅1.19%，二线城市3.43%，三线城市3.02%。
• 一二线城市住宅价格指数环比涨幅分别扩大0.10和0.04pcts，三线城市价格涨幅收窄0.07pcts。

2.2 5月商品房成交继续回暖

• 30大中城市商品房成交面积1515.74万平方米，环比上升22.09%，同比下跌2.34%。
• 一、二、三线城市成交面积分别为294.07、705.48、516.18万平方米。
• 二线城市如杭州、南京、宁波成交表现突出。

2.3 土地成交放缓，土地供应充足

• 5月100大中城市成交土地面积4401.07万平方米，同比下滑25.26%，环比减少29.49%。
• 土地成交金额较上月有所收敛，杭州市以361.78亿元成交额位列第一。
• 一二线城市土地市场依然火热，溢价率分别为15.23%、13.14%和17.55%，其中一线城市溢价率环比大幅上升10.27pcts。

3. 行业动态

3.1 5月房企单月销售表现亮眼

• 万科、保利、金地集团等公司5月销售增速均实现正增长。
• 新城控股销售增速为-9.48%，表现相对较弱。
• 5月房企销售业绩整体回暖，但全年销售预计小幅下滑。

3.2 房企拿地力度依然较小

• 房企在疫情后拿地力度有所复苏，但整体仍偏小。
• 多数房企聚焦一二线城市投资，部分房企如金地集团、阳光城、金科股份等在一二线城市有较强土地储备。

3.3 房企融资活动较上月降温

• 5月房企发行债券规模444.98亿元，环比下降54.75%，但同比增加37.94%。
• 万科发行债券利率降至2.56%，反映出市场对优质房企的认可度较高。
• 国有背景房企和杠杆水平较低的房企融资成本具有显著优势。

3.4 行业评述

• 政府工作报告强调“房住不炒”，房地产行业运行以稳定为主。
• 市场利率持续下行，融资环境有所缓解，但经济下行压力依然存在。
• 旧改成为行业新方向，物业管理企业有望从中受益。

4. 投资建议

• 万科A：销售业绩稳定，未来业绩有支撑，建议推荐。
• 招商蛇口：销售表现亮眼，建议推荐。
• 金地集团、阳光城、金科股份：聚焦一二线城市，建议关注。
• 保利地产：央企背景，融资成本低，建议关注。
• 招商积余：物业板块，受益于老旧小区改造，建议关注。

5. 风险提示

• 疫情发展反复，可能影响行业销售恢复。
• 销售回款受阻，房企融资遇困，带来资金压力。

总结

2020年5月，房地产行业在疫情控制稳定后展现出一定的回暖迹象，销售表现亮眼，价格指数同比涨幅首次走阔，但土地成交放缓，融资活动有所降温。行业整体运行以稳定为主，政策继续强调“房住不炒”，房企需在销售、土地储备和融资方面保持谨慎。建议关注销售稳定的万科A、招商蛇口，聚焦一二线的金地集团、阳光城、金科股份，央企背景的保利地产以及物业板块的招商积余。同时，需警惕疫情反复及融资压力带来的风险。