2019年苏州城市报告_2页_2mb

苏州房地产市场2019年总结

核心内容概览

2019年苏州房地产市场在政策利好和市场调整的双重影响下呈现出复杂的发展态势。自贸区设立及长三角一体化发展政策推动了市场需求回暖，但同时新增供应量激增，导致空置率上升，租金水平承压。本报告从写字楼和零售市场两个维度对苏州房地产市场进行了分析。

写字楼市场

主要观点

• 供应高峰：2019年苏州甲级写字楼市场迎来供应高峰，全年新增供应29.6万平方米，总存量达到205万平方米。
• 新增项目：五个新项目入市，包括苏州中心B座、太平金融大厦、新闻大厦、协鑫广场和紫金东方C座，其中苏州中心B座由WeWork租赁约8,600平方米。
• 市场表现：受实体经济增长放缓及金融监管政策影响，上半年市场租赁放缓，主要由科技类企业带动需求。下半年随着自贸区政策出台，市场需求回暖，净吸纳量达159,500平方米。
• 租金与空置：全市甲级写字楼租金同比下跌1.7%，至每平方米每月人民币101.0元。空置率升至30.4%，较去年同期上升2.6个百分点，市场呈现供过于求状态。
• 投资动态：2019年3月完成近七年来首笔大宗写字楼交易，中海集团以19.6亿元收购兆润财富中心，推动市场信心提升。
• 市场展望：2020年预计新增供应33万平方米，市场竞争将加剧。随着长三角一体化和新技术应用，写字楼市场仍有提升潜力。

零售市场

主要观点

• 供应增长：2019年苏州零售市场新增供应77.1万平方米，主要集中在吴中、吴江等非核心商圈。
• 新增项目：新项目包括星光耀广场、美京假日广场、协鑫广场、兆佳巷邻里中心、iD Park歌林小镇、新湖广场、吴江万象汇、吴江爱琴海购物公园和招商花园里。
• 市场表现：全市购物中心空置率升至9.7%，区域级购物中心虹吸效应明显，同商圈内购物中心吸引力不足。首店经济起步，苏州中心、龙湖狮山天街等标杆项目吸引多个品牌首进苏州。
• 品牌动态：网红餐饮积极扩张，喜茶、乐乐茶、奈雪の茶等品牌在苏州布局多家门店；桂满陇、谭鸭血、巴奴毛肚火锅等连锁品牌也纷纷进驻。快时尚及大众时尚品牌增速放缓，部分品牌退出中国市场，使空置率上升。
• 租金情况：全市购物中心租金水平同比下降0.4%，优质零售项目首层平均租金为每平方米每月人民币327.0元。苏州新区商圈租金同比增长1.8%，高于全市平均水平。
• 市场展望：预计2020年新增供应约78.9万平方米，包括龙湖星湖天街、红唐购物中心、大悦春风里等项目，将加剧竞争，同时推动商业氛围提升和消费创新升级。

政策与市场影响

• 自贸区设立：江苏自由贸易试验区苏州片区设立，带动下半年市场需求活跃，吸引大量内外资企业入驻。
• 长三角一体化：政策推动苏州经济地位提升，进一步促进写字楼市场发展。
• 新技术应用：5G等新技术在商务楼宇的应用，为写字楼市场带来新的发展机遇。

关键数据

研究机构信息

• 机构名称：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司
• 地址：中国上海市陕西南路288号环贸广场二期25楼
• 联系方式：+86 21 6391 6688
• 市场研究部负责人：James Macdonald 简可（高级董事-中国区）
• 邮箱：james.macdonald@savills.com.cn

总结

2019年苏州房地产市场在政策推动下有所回暖，但新增供应量较大，导致市场供需失衡。写字楼市场受金融监管和经济放缓影响，租金下跌，空置率上升，但自贸区政策带动了招商热度。零售市场则呈现分化态势，网红餐饮扩张迅速，而快时尚品牌增速放缓，部分项目面临空置压力。整体来看，苏州市场在政策与技术双重驱动下，仍有较大发展潜力。