2026年一季度苏州写字楼和零售市场报告_16页_4mb

报告摘要

苏州写字楼与零售市场概况总结

核心内容

一、宏观经济概况

地区生产总值：2026年第一季度苏州地区生产总值为27,695亿元，位列长三角城市前列。
第三产业增长率：苏州第三产业增长率为5.2%，低于上海（6.0%）和南京（6.0%）。
社会消费品零售总额：苏州社会消费品零售总额为9,092亿元，低于上海（16,601亿元）和杭州（9,499亿元）。
城镇居民人均可支配收入：苏州为80,796元，低于上海（96,842元）和南京（86,320元）。
人口：苏州年末常住人口为13.0百万，低于上海（24.9百万）。

二、写字楼市场概况

市场指标：
- 2026年第一季度：无新项目交付，总存量为2,626,605平方米，平均租金为69.8元/平方米/月，空置率约为24.6%。
- 净吸纳量：409平方米，表明市场整体租赁需求有限。
- 租金趋势：自2024年起租金持续下降，2026年第一季度稳定在69.8元/平方米/月。
各区域租金水平：
- 工业园区：首层租金最低报价180元/平方米/月，最高报价1,000元/平方米/月。
- 高新区：首层租金最低报价300元/平方米/月，最高报价1,000元/平方米/月。
- 吴中区：首层租金最低报价400元/平方米/月，最高报价610元/平方米/月。
- 古城区：首层租金最低报价450元/平方米/月，最高报价1,300元/平方米/月。
- 其他区域：首层租金最低报价55元/平方米/月，最高报价520元/平方米/月。
各区域空置率：
- 吴中：18.4%
- 老城区：36.1%
- 高新区：24.5%
- 园区：24.2%
租赁成交行业分布：
- TMT行业：占比53%
- 联合办公：占比31%
- 专业服务：占比8%
- 制造业、物流、建筑及房地产等：合计占比约8%
未来供应情况：
- 2026-2029年：工业园区、吴中区、高新区等区域将有多个项目入市，主要集中在2026-2027年。
- 2026年：工业园区计划新增供应100,000平方米，吴中区150,000平方米，高新区350,000平方米。
- 2027年：姑苏区50,000平方米，吴中区100,000平方米，高新区0平方米，工业园区0平方米。

三、零售市场概况

市场指标：
- 2026年第一季度：无新项目开业，优质零售物业总体存量为584.2万平方米，净吸纳量约1,885平方米，出租率稳定在92.4%。
- 租金水平：首层租金范围在400-800元/平方米/月，不同区域差异显著。
核心商圈概况：
- 观前：存量251,000平方米，空置率8.9%
- 石路：存量455,000平方米，空置率7.4%
- 南门：存量294,000平方米，空置率8.7%
- 高新区：存量772,000平方米，空置率8.1%
- 工业园区：存量1,720,000平方米，空置率8.1%
- 吴中区：存量983,000平方米，空置率8.4%
未来供应：
- 2026-2027年：预计新增供应400,000平方米，主要集中在姑苏区、高新区、工业园区、吴中区、相城区等。
主要新店开幕：
- 苏州万象天地：位于石路商圈，租户为MINISO FRIENDS。
- 苏州中心：位于工业园区，租户为追觅DREAME。
- 龙湖狮山天街：位于高新区，租户为LAURA MERCIER。

四、市场趋势与展望

写字楼市场

市场现状：企业租户对租金敏感，业主采取“以价换量”策略，市场供需承压。
未来展望：
- 供应压力将持续存在，业主需通过延长免租期、装修补贴等方式吸引租户。
- 运营商需转向效益优化与可持续增长，核心区域优质项目将更具竞争力。

零售市场

市场现状：净吸纳量有限，整体出租率稳定，假日经济带动消费增长。
未来展望：
- 购物中心改造升级趋势明显，从“规模扩张”转向“效益提升”。
- 高端项目与折扣零售并行，市场驱动模式向“品牌与消费者共驱”转型。
- 情绪消费成为增长新引擎，购物中心需通过场景体验创新、文化赋能等方式提升竞争力。

关键信息

写字楼市场：
- 2026年第一季度无新增供应，市场整体承压。
- TMT行业是主要租赁需求来源，联合办公占比迅速提升。
- 业主采用“以价换量”策略，运营商需优化效益和可持续增长。
零售市场：
- 2026年第一季度无新项目开业，出租率稳定。
- 优质零售物业首层租金范围为400-800元/平方米/月。
- 未来供应集中在2026-2027年，主要区域包括姑苏区、高新区、工业园区等。
- 消费趋势从“商品购买”向“体验获取”转型，情绪价值成为增长关键。