> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 苏州写字楼与零售市场概况总结 ## 核心内容 ### 一、宏观经济概况 - **地区生产总值**：2026年第一季度苏州地区生产总值为27,695亿元，位列长三角城市前列。 - **第三产业增长率**：苏州第三产业增长率为5.2%，低于上海（6.0%）和南京（6.0%）。 - **社会消费品零售总额**：苏州社会消费品零售总额为9,092亿元，低于上海（16,601亿元）和杭州（9,499亿元）。 - **城镇居民人均可支配收入**：苏州为80,796元，低于上海（96,842元）和南京（86,320元）。 - **人口**：苏州年末常住人口为13.0百万，低于上海（24.9百万）。 ### 二、写字楼市场概况 - **市场指标**： - **2026年第一季度**：无新项目交付，总存量为2,626,605平方米，平均租金为69.8元/平方米/月，空置率约为24.6%。 - **净吸纳量**：409平方米，表明市场整体租赁需求有限。 - **租金趋势**：自2024年起租金持续下降，2026年第一季度稳定在69.8元/平方米/月。 - **各区域租金水平**： - **工业园区**：首层租金最低报价180元/平方米/月，最高报价1,000元/平方米/月。 - **高新区**：首层租金最低报价300元/平方米/月，最高报价1,000元/平方米/月。 - **吴中区**：首层租金最低报价400元/平方米/月，最高报价610元/平方米/月。 - **古城区**：首层租金最低报价450元/平方米/月，最高报价1,300元/平方米/月。 - **其他区域**：首层租金最低报价55元/平方米/月，最高报价520元/平方米/月。 - **各区域空置率**： - **吴中**：18.4% - **老城区**：36.1% - **高新区**：24.5% - **园区**：24.2% - **租赁成交行业分布**： - **TMT行业**：占比53% - **联合办公**：占比31% - **专业服务**：占比8% - **制造业、物流、建筑及房地产等**：合计占比约8% - **未来供应情况**： - **2026-2029年**：工业园区、吴中区、高新区等区域将有多个项目入市，主要集中在2026-2027年。 - **2026年**：工业园区计划新增供应100,000平方米，吴中区150,000平方米，高新区350,000平方米。 - **2027年**：姑苏区50,000平方米，吴中区100,000平方米，高新区0平方米，工业园区0平方米。 ### 三、零售市场概况 - **市场指标**： - **2026年第一季度**：无新项目开业，优质零售物业总体存量为584.2万平方米，净吸纳量约1,885平方米，出租率稳定在92.4%。 - **租金水平**：首层租金范围在400-800元/平方米/月，不同区域差异显著。 - **核心商圈概况**： - **观前**：存量251,000平方米，空置率8.9% - **石路**：存量455,000平方米，空置率7.4% - **南门**：存量294,000平方米，空置率8.7% - **高新区**：存量772,000平方米，空置率8.1% - **工业园区**：存量1,720,000平方米，空置率8.1% - **吴中区**：存量983,000平方米，空置率8.4% - **未来供应**： - **2026-2027年**：预计新增供应400,000平方米，主要集中在姑苏区、高新区、工业园区、吴中区、相城区等。 - **主要新店开幕**： - **苏州万象天地**：位于石路商圈，租户为MINISO FRIENDS。 - **苏州中心**：位于工业园区，租户为追觅DREAME。 - **龙湖狮山天街**：位于高新区，租户为LAURA MERCIER。 ### 四、市场趋势与展望 #### 写字楼市场 - **市场现状**：企业租户对租金敏感，业主采取“以价换量”策略，市场供需承压。 - **未来展望**： - 供应压力将持续存在，业主需通过延长免租期、装修补贴等方式吸引租户。 - 运营商需转向效益优化与可持续增长，核心区域优质项目将更具竞争力。 #### 零售市场 - **市场现状**：净吸纳量有限，整体出租率稳定，假日经济带动消费增长。 - **未来展望**： - 购物中心改造升级趋势明显，从“规模扩张”转向“效益提升”。 - 高端项目与折扣零售并行，市场驱动模式向“品牌与消费者共驱”转型。 - 情绪消费成为增长新引擎，购物中心需通过场景体验创新、文化赋能等方式提升竞争力。 ## 关键信息 - **写字楼市场**： - 2026年第一季度无新增供应，市场整体承压。 - TMT行业是主要租赁需求来源，联合办公占比迅速提升。 - 业主采用“以价换量”策略，运营商需优化效益和可持续增长。 - **零售市场**： - 2026年第一季度无新项目开业，出租率稳定。 - 优质零售物业首层租金范围为400-800元/平方米/月。 - 未来供应集中在2026-2027年，主要区域包括姑苏区、高新区、工业园区等。 - 消费趋势从“商品购买”向“体验获取”转型，情绪价值成为增长关键。 ## 主要观点 - **写字楼市场**：当前市场环境下，租户与业主之间的博弈加剧，租金敏感度高，供需格局持续承压。 - **零售市场**：假日经济带动消费增长，购物中心需通过改造升级和运营策略创新来提升竞争力。 - **市场发展方向**：从规模扩张转向效益提升，强调情绪价值和品牌体验，推动市场高质量发展。 ## 联系信息 - **黎庆文 Kelvin Li**：华东区董事总经理，联系方式：kelvin.qw.li@cushwake.com - **Shaun Brodie**：华东区业务拓展服务团队主管，联系方式：shaun.fv.brodie@cushwake.com - **杨婕 Janice Yang**：苏州公司总经理，联系方式：janice.yang@cushwake.com - **管超 Chao Guan**：华东区研究部助理经理，联系方式：chao.guan@cushwake.com - **地址**：中国江苏省苏州市苏州工业园区苏州中心D座807 - **电话**：+86 512 62983690 - **官网**：www.cushmanwakefield.com.cn ## 免责声明 - 本报告信息来源于可靠来源，但不保证其准确性。 - 本报告仅供信息参考，不构成任何投资建议。 - 任何基于本报告的信息所进行的交易，CWK概不负责。