物业行业2021年报综述：高增长抗周期性强，物业独立性有待定价-20220501-国金证券-20页_794kb

物业行业2021年报综述总结

核心内容

行业整体表现

• 收入与利润增长：2021年，50家上市物管公司总收入达1785亿元，同比增长46.5%；归母净利润合计226亿元，同比增长45.6%。
• 抗周期特性：尽管地产行业整体下行，物业行业仍表现出较强的抗周期性，收入保持增长，主要得益于“存量+增量”商业模式及业主直接支付物业费的特性。
• 社区增值服务：增速最快，2021年收入达217亿元，同比增长67%；收入和毛利润占比分别提升至17.7%和27.5%。

管理规模与结构

• 在管面积增长：30家上市公司2021年在管面积合计49亿方，同比增长51%；第三方和非住宅占比分别提升至61.0%和32.5%。
• 头部企业表现突出：碧桂园服务在管面积达7.7亿方，同比增长103%；合景悠活通过并购实现在管面积增长396%。

财务与运营分析

• 员工成本与收入关系：员工成本增长与物业公司的独立性相关，部分如金科服务、碧桂园服务等，其员工成本和收入同步增长，表明财务权独立。
• 应收账款问题：50家上市物管公司2021年应收账款达451亿元，同比增长80%，主要受并购、toG业务增长及房企账期拉长影响。
• 商誉增长：2021年商誉总额达300亿元，同比增长164%，主要由碧桂园服务的并购活动带动。

主要观点

行业抗周期性

• 物业管理行业在地产下行周期中仍能保持增长，显示其较强的抗周期能力。主要由于其商业模式为“存量+增量”，且收入来源以业主为主。

增值服务发展

• 社区增值服务成为增长最快的板块，其收入和毛利润占比持续提升，显示其在未来增长中的重要性。

财务独立性

• 员工成本增长与物业公司的独立性密切相关，部分公司如金科服务、碧桂园服务等在收入增长的同时，员工成本也保持增长，表明财务权较为独立。
• 市场对民营物业公司的独立性尚未充分认可，导致其估值偏低，但未来有望修复。

关键信息

估值分化

• PE(ttm)分化：截至2022年4月29日，国企物管公司PE(ttm)平均为32x，民企且关联房企稳健的公司为18x，民企且关联房企困难的公司为6x。
• 估值修复潜力：具备独立运营能力的优质物企未来估值有望修复，尤其是与国企物企的估值差距可能缩小。

投资建议

• 短期配置建议：国企物业公司具备稳健性，推荐保利物业（有股权激励）和华润万象生活（商管领域有护城河）。
• 长期看好：具备规模增长潜力和增值服务能力的头部物管公司，如碧桂园服务；以及在增值服务方面发展迅速的金科服务，建议关注旭辉永升服务、建业新生活。
• 商管类公司：随着疫情影响减弱，商管类公司或迎来边际改善，建议关注宝龙商业。

风险提示

• 地产销售恢复不及预期：可能影响物业公司的外拓能力。
• 增值服务发展不顺：需依赖品牌力和供应链整合能力。
• 应收账款坏账风险：房企和地方政府的账期问题可能增加坏账风险。
• 商誉减值风险：并购整合不顺可能导致商誉减值。

行业与公司数据

图表与数据支持

• 图表1-3：展示50家上市物管公司收入、净利润及毛利率情况。
• 图表4-9：分析销售费用率、管理费用率、员工成本增速与收入增速对比。
• 图表10-15：显示应收账款增速与收入增速对比。
• 图表16-17：反映商誉增长趋势及占比情况。
• 图表18-23：分析账面现金、经营性现金流净额及相关比率。
• 图表24-29：展示在管面积增长及结构变化。
• 图表30-34：分析三类上市物管公司PE(ttm)走势及估值情况。

结论

物业行业在2021年表现出较强的抗周期性，收入与利润均实现增长。随着行业整合加速，具备独立运营能力的优质物企未来估值有望修复。当前市场对民营物企的独立性认知不足，导致估值偏低，但随着其外拓能力和增值服务的发展，未来增长确定性较高。建议关注具备独立运营能力和增长潜力的头部物管公司。