20231030-首创证券-万科A-000002.SZ-公司简评报告_抓住窗口期_销售改善强于百强_5页_578kb

万科A(000002)公司简评报告总结

核心内容

本报告对万科A在2023年9月及前三季度的销售、拿地、融资及财务状况进行了分析，并给出了“买入”投资评级。报告指出，尽管整体房地产市场面临下行压力，万科A仍表现出较强的市场适应能力，销售改善力度优于行业百强房企，同时在土地获取和融资方面保持稳健。

主要观点

• 销售表现优于行业：
  万科A在2023年9月实现销售金额320.1亿元，同比略有下降（-7.8%），但销售面积同比减少幅度更大（-14.7%）。1-9月累计销售金额2806亿元，同比减少10.8%，但销售改善力度强于百强房企。

  • 1-9月累计销售均价为15431元/方，同比下降5%。
  • 公司抓住金九银十传统销售旺季和政策宽松窗口期，实现销售环比改善。

• 聚焦一二线城市，拿地规模提升：

  • 2023年1-9月，公司累计拿地总金额792.9亿元，同比大幅增长53.4%。
  • 累计新增总建面537.8万方，同比增加32.7%。
  • 一二线城市拿地占比提升至95.4%，较2022年全年提高4.2个百分点。
  • 公司拿地权益比例为63.3%，较2022年下降0.8个百分点。

• 融资渠道畅通，成本持续优化：

  • 2023年1-9月新增境内债融资100亿元，同比减少53.2%。
  • 整体加权融资成本为3.09%，较2022年下降0.02%。
  • 公司净负债率49.5%，处于行业低位；货币资金1,221.8亿元，现金短债比为2.7倍。
  • 债务结构持续优化，一年内到期的有息负债占比下降。

• 经营业务稳健，战略清晰：

  • 公司坚持“开发经营服务”并重的发展战略，后周期业务有望快速发展。
  • 销售规模保持行业第一梯队，龙头地位稳固。

关键信息

销售数据

• 2023年9月：销售金额320.1亿元，同比-7.8%；销售面积193.8万方，同比-14.7%。
• 2023年1-9月：累计销售金额2806亿元，同比-10.8%；累计销售面积1818.4万方，同比-6.1%。
• 销售均价15431元/方，同比-5%。

土地获取

• 2023年9月：在佛山、武汉、长沙和重庆获取5宗地块，总地价75.4亿元。
• 2023年1-9月：累计拿地金额792.9亿元，同比+53.4%；累计新增总建面537.8万方，同比+32.7%。
• 一二线城市拿地金额占比33.4%，较2022年下降2个百分点；二线城市占比62.1%，较2022年提升6.1个百分点。

融资情况

• 信用债发行：2023年9月无新增发行。
• 境内债融资：2023年1-9月新增100亿元，同比-53.2%。
• 境外债到期额：2024年Q1-Q3分别为45.5亿元、57.5亿元、0亿元（按当前汇率）。
• 债务结构优化，净负债率维持低位，现金短债比稳定。

财务预测

• 营收：预计2023-2025年分别为4973.1亿元、4834.2亿元、4727.8亿元，同比增速分别为-1.3%、-2.8%、-2.2%。
• 净利润：预计2023-2025年分别为216.0亿元、217.2亿元、226.1亿元，同比增速分别为-4.5%、0.6%、4.1%。
• 每股收益：预计2023-2025年分别为1.86元、1.87元、1.94元。
• 市盈率：预计2023-2025年分别为6.3倍、6.3倍、6.0倍。

风险提示

• 二手房挂牌量持续攀升。
• 房价存在超预期下跌的风险。
• 核心区土地市场热度可能迅速攀升，影响公司库存去化。
• 滚存库存去化难度加大。

投资建议

报告维持“买入”评级，认为公司在当前市场环境下仍具备较强的竞争力和盈利能力，且在政策宽松窗口期表现优于行业平均水平。

分析师简介

• 李枭洋，首创证券房地产行业分析师，香港中文大学硕士，2021年5月加入首创证券。

评级说明

• 投资评级分为股票评级和行业评级。
• 股票评级标准：以报告发布后6个月内市场表现为基准，相对沪深300指数涨幅15%以上为“买入”。
• 行业评级标准：行业超越整体市场表现为“看好”，与整体市场表现基本持平为“中性”，弱于整体市场表现为“看淡”。