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房地产资产证券化市场周报总结（2016-11-21）

一、本周市场回顾

1、银行间资产证券化市场回顾

本周银行间市场共发行3期资产证券化产品：

• 16金聚1：桂林银行发起，优先A档发行利率为3.68%，与同级别中票利差62bp；优先B档发行利率为3.99%，与同级别中票利差65bp。
• 16充银2：南充市商业银行发起，优先A档发行利率为3.20%，与同级别短融利差为1bp；优先B档发行利率为4.50%，与同级别中票利差为-105bp。
• 16上和1：上海汽车集团财务有限责任公司发起，优先A1档发行利率为2.90%，与同级别短融利差为-24bp；优先A2档发行利率为3.15%，与同级别中票利差为-2bp。

此外，本周共有11期资产支持证券在交易所挂牌，基础资产涵盖租赁合同债权、委托贷款债权、公交经营收费收益权、应收账款、小额贷款、消费贷款和信托受益权。

2、交易所资产证券化市场回顾

本周交易所挂牌的资产支持证券包括：

• 远东一期委贷资产支持专项计划：基础资产为委托贷款债权，原始权益人为远东租赁。
• 民商8号中山证券-鼎益租赁资产支持专项计划：基础资产为租赁合同债权，原始权益人为上海鼎益融资租赁。
• 无锡交通产业集团公交经营收费收益权绿色资产支持专项计划：基础资产为公交经营收费收益权，原始权益人为无锡交通产业集团。
• 长城嘉信-华能天成租赁1号资产支持专项计划：基础资产为租赁合同债权，原始权益人为华能天成融资租赁。
• 基石国际租赁一期-建投汇融资产支持专项计划：基础资产为租赁合同债权，原始权益人为基石国际融资租赁。
• 德邦-德利农贷一期资产支持专项计划：基础资产为小额贷款，原始权益人为常州市武进区德利农村小贷。
• 西部证券-海亮租赁二期资产支持专项计划：基础资产为租赁合同债权，原始权益人为海亮租赁。
• 2016国药控股融资租赁一期资产支持专项计划：基础资产为租赁合同债权，原始权益人为国药控股（中国）融资租赁。
• 平安证券-万科供应链金融2号资产支持专项计划：基础资产为应收账款，原始权益人为恒融保理。
• 德邦借呗第三期消费贷款资产支持专项计划：基础资产为消费贷款，原始权益人为重庆阿里巴巴小贷。
• 阳光学院一期资产支持专项计划：基础资产为信托受益权，原始权益人为福建阳光集团。

本周共有8期产品在基金业协会备案，备案产品基础资产包括租赁合同债权、购房尾款、小额贷款和企业债权。

二、下周银行间市场发行信息

1、下周银行间市场发行计划

下周银行间市场将有6期资产证券化产品发行：

• 16鑫浦2：上海浦东发展银行发起，基础资产为37户借款人向发起机构借用的45笔企业贷款，未偿本金总额为441,000万元。
• 16华驭5：大众汽车金融发起，基础资产为68,400名借款人向发起机构借用的69,410笔汽车抵押贷款，未偿本金总额为406,196万元。
• 16进元1：中国进出口银行发起，基础资产为34户借款人向发起机构借用的35笔企业贷款，未偿本金总额为312,738.52万元。
• 16粤鑫1：东莞银行发起，基础资产为11户借款人向发起机构借用的18笔企业贷款，未偿本金总额为105,500万元。
• 16企富3：中国民生银行发起，基础资产为21户借款人向发起机构借用的37笔企业贷款，未偿本金总额为273,945万元。
• 16建元2：中国建设银行发起，基础资产为37,695名借款人向发起机构借用的37,695笔住房抵押贷款，未偿本金总额为907,323.84万元。

预计11月和12月市场供给将明显增加，但鉴于近期债券市场的调整，发行利差进一步收窄空间较为有限。

三、房地产资产证券化面面观

1、房地产资产证券化概述

房地产资产证券化（房地产ABS）是以房地产相关资产为基础资产，以融资为主要目的所发行的资产证券化产品。主要融资人包括房地产企业、城投/地方国资企业和持有物业的其他企业。目前的操作模式包括“类REITs”、CMBS、酒店收入ABS、物业费ABS和购房尾款ABS等。

2、类REITs模式

• 特点：以物业+租金为基础资产，需物业产权清晰、空置率低、租户履约能力强、租金稳定。
• 融资金额：通常在物业评估值基础上打折，融资期限为5年，最长不超过8年。
• 交易结构：由券商或基金子公司设立专项计划，募集资金用于购买项目公司股权，物业现金流向投资者分配收益。

3、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）

• 特点：以商业物业的租金作为基础资产，要求物业租金稳定、租户履约能力强、物业产权清晰。
• 融资金额：基于未来租金现金流的现值打折，融资期限为5年，最长不超过8年。
• 问题：租赁合同规模与期限需与产品设计匹配，若不匹配则需通过超额覆盖或未来债权证券化方式解决。

4、酒店收入ABS

• 特点：以酒店经营收入为基础资产，现金流稳定，但需考虑运营模式（委托或租赁）、运营成本等因素。
• 交易结构：与CMBS类似，采用双SPV结构，通过酒店收入归集和账户监管保障现金流。

5、物业费ABS

• 特点：以物业费为基础资产，适合住宅和非住宅物业，物业费稳定、合约长期。
• 融资金额：基于未来物业费现金流的现值打折，融资期限为5年，最长不超过8年。
• 问题：物业费收缴率、合约续约比例、合约分散性是关注重点，需设置不合格资产替换条款以保障优先级本息。

6、购房尾款ABS

• 特点：购房尾款分为按揭型和非按揭型，以购房人未支付的尾款作为基础资产。
• 融资金额：基于购房尾款的现值打折，融资期限为5年，最长不超过8年。
• 基础资产筛选：需确保开发商正常履行交房义务，购房人具备还款能力。

四、市场趋势与展望

• 银行间市场资产证券化产品发行呈现前低后高的趋势，预计11月和12月市场供给将明显增加。
• 债券市场调整背景下，发行利差进一步收窄空间有限。
• 房地产ABS市场持续发展，融资方式多样化，主要服务于房地产企业、城投企业和持有物业的企业。