20230516-兴证国际证券-保利置业集团-00119.HK-厚积薄发的低估值央企_12页_1mb

保利置业集团（00119.HK）证券研究报告总结

核心内容

保利置业集团（00119.HK）作为中国保利集团的子公司，是集团唯一境外上市房企。公司具备央企背景，融资渠道畅通，融资成本较低，具有较强的抗风险能力。报告首次给予“买入”评级，目标价为2.85港元，较当前价格1.91港元有约49.2%的预期升幅。

主要观点

• 销售增长与行业占位提升：公司2023年1-4月合约销售金额达279亿元，同比增长257%，全口径销售金额进入克而瑞榜单第21名，为历史最高。预计2023年合约销售金额将实现双位数增长，提升行业地位。
• 土储结构优化：公司新增土储主要集中在一二线城市，尤其是长三角和大湾区，2022年新增土储权益比例达85%。土储结构逐年优化，2022年权益土储中长三角和大湾区占比分别提升至43%和22%。
• 运营效率提升：公司自2019年起优化管理职能和决策机制，提升项目开发效率，推动费用率下降。资产周转率和存货周转率持续提升，2022年分别达0.21和0.24，为近五年最高。
• 盈利预测：预计公司2023/2024年核心净利润分别为15.59亿元和16.65亿元，同比增长2.6%和6.8%。ROE预计从2.5%提升至5.1%，显示盈利能力增强。
• 估值水平：当前市盈率（PE）为4.1倍，目标价对应2023/2024年PE为7.0/6.5倍，显示公司具备估值提升空间。

关键信息

• 公司背景：保利置业为央企背景，与保利发展为集团内两大地产平台，经营独立。
• 拿地策略：以销定投，聚焦一二线城市，特别是长三角和大湾区，2023年新增货值约203亿元，位列行业TOP11。
• 财务表现：2022年营业收入为411.27亿元，核心净利润为15.19亿元。2023年预计营业收入增长0.2%，核心净利润增长2.6%。
• 负债管理：2022年净负债率达117%，处于过去五年高位，但公司未来预计总借贷规模维稳，通过规模增长降低杠杆。
• 投资物业：公司持有投资物业资产价值约97亿元，酒店资产约34亿元，主要位于核心城市，如北京、上海、深圳和武汉。
• 现金流状况：2023年预计经营活动现金流为41.74亿元，投资活动现金流为-15.4亿元，融资活动现金流为13.88亿元，现金净变动为4.02亿元。

风险提示

• 行业调控政策放松不及预期
• 流动性宽松不及预期
• 商品房销售不及预期
• 计提减值损失超预期
• 人民币贬值

财务指标概览

行业估值对比

投资建议

• 评级：买入
• 目标价：2.85港元
• 理由：公司具备央企背景，融资渠道畅通，销售增长可期，土储结构优化，运营效率提升，ROE有望进一步增长，且当前估值较低，具备上涨潜力。

结论

保利置业集团在行业占位、销售增长、土储优化、运营效率提升及估值水平等方面均展现出积极的发展态势，具备较强的投资价值。尽管面临一定的行业风险，但公司基本面稳健，未来增长可期，因此给予“买入”评级。