20161202-申万宏源研究_香港_-保利置业集团-00119.HK-重组有望加速_首次覆盖给予买入评级_16页_1mb

保利置业 (119 HK) 首次覆盖给予买入评级总结

核心内容

本报告首次对保利置业 (119 HK) 进行覆盖，并给予“买入”评级。主要基于公司与保利地产（600048:CH）的潜在内部整合预期，以及其在2016年实现首次盈利的积极信号。尽管公司当前面临去库存和去杠杆的挑战，但其估值折价和重组预期为投资提供了机会。

主要观点

• 重组预期增强：保利置业与保利地产的整合进程已得到官方披露，虽然目前重组方案尚未确定，但整合步伐有望加快。
• 盈利复苏：2016年上半年，保利置业首次实现核心盈利，毛利率从2015年下半年的9%回升至17.2%，并有望在未来两年持续改善。
• 估值折价明显：保利置业的2016年市净率（PB）仅为0.35倍，远低于保利地产的1.4倍，显示出较大的投资价值。
• 资产结构优化：公司土地储备中，仅约30%位于具有市场弹性的城市，其余位于库存压力较大的三四线城市，未来去库存任务仍较重。
• 谨慎收购策略：保利置业在过去两年采取了更为谨慎的收购策略，减少了对高杠杆扩张的依赖，有助于降低财务风险。

关键信息

财务数据概览

市场表现

• 股价表现：2016年12月1日收盘价为2.61港元，目标价为3.44港元，较当前价格有约32%的上涨空间。
• 市值：2016年市值约为95.58亿港元，较2015年有显著下降，但重组预期为其带来估值修复的可能。

重组预期与整合前景

• 保利置业与保利地产的整合计划虽被叫停，但被视为整合进程的首次官方披露。
• 保利地产的执行力更强，整合有望提升保利置业的收入和利润率。
• 保利置业当前持股约47%，未来可能通过私有化进一步整合。

资产与市场分布

• 土地储备：约1000万平米，平均成本约3000元/平米，其中约30%位于一线城市，70%位于三四线城市。
• 可售面积：约60%为住宅，30%为零售，10%为办公。
• 库存压力：三四线城市库存压力大，需进一步去库存。

市场环境与政策影响

• 政策调控：2016年多个城市加强限购政策，提高首付比例和购房门槛，对房地产市场造成一定压力。
• 城市政策：如上海、深圳、杭州、北京、天津、郑州、成都、无锡、济南、合肥、武汉、厦门、福州等城市均出台了不同程度的调控措施。

财务改善

• 净负债下降：截至2016年6月，净负债减少10亿港元至350亿港元，净负债权益比下降约2个百分点至126%。
• 经营效率提升：销售费用和管理费用占比下降，毛利率回升，表明公司运营效率有所提高。

结论

尽管保利置业目前仍面临去库存和去杠杆的挑战，但其盈利复苏、估值折价以及与保利地产的潜在整合前景使其具备投资价值。报告认为，重组预期将推动公司未来业绩改善，并给予“买入”评级。目标价为3.44港元，较当前价格有约32%的上涨空间。