20171207-申万宏源研究_香港_-保利置业集团-00119.HK-维持保利置业买入评级_重组落地且基本面持续改善_12页_1mb

保利置业 (119 HK) 买入评级总结

核心内容

保利置业集团 (119 HK) 是一家国有开发商，与兄弟公司保利地产 (600048:CH) 存在同业竞争问题。2017年11月30日，保利地产提出以24亿元现金收购保利香港控股有限公司 (Poly Holdings (HK)) 的50%股权，同时承接28亿元债务。此交易旨在解决同业竞争问题，并为保利置业带来新的增长机遇。

主要观点

• 重组计划落地：保利地产将获得保利香港控股的两个董事会席位，这有助于提升保利置业的市场地位和运营效率。
• 基本面改善：保利置业的基本面持续改善，尤其受益于三四线城市房地产市场的复苏，销售毛利率回升至20%以上。
• 估值提升：交易定价为1.1倍PB，高于当前估值0.5倍PB，表明市场对保利置业未来表现持乐观态度。
• 盈利预测上调：公司2017-2019年的每股核心净利预测值分别上调至0.26港元、0.69港元和0.84港元，反映毛利率的改善。
• 估值分析：公司当前估值为5.6倍18年PE和0.5倍18年PB，相较于目标价5.36港元仍有34%的上行空间。
• 市场拓展：预计未来将在重叠城市如上海、武汉、深圳、广州和佛山展开更多合作，同时积极拓展海外市场。

关键信息

财务数据

项目布局

• 保利置业在20个城市开发约50个项目，总土储建面约2000万平米。
• 保利地产在87个城市开发460个项目，总土储建面达1.45亿平米。
• 两者在多个城市如上海、武汉、深圳、广州和佛山有重叠项目。

项目表现

• 保利置业的合约销售额从2007年的22亿元增长至2017年前十月的330亿元，10年复合年增长率达32%。
• 2017年销售毛利率回升至20%以上，预计2018-2019年将继续上升至20-25%。
• 高毛利率项目“龙誉”预计在2018年交付，总货值约100亿港元，自3月开盘以来去化率达60%。

估值与评级

• 当前市值约126亿港元，估值为0.5倍PB。
• 目标价上调至5.36港元，较当前股价有约34%的上行空间。
• 维持买入评级，目标净资产值折价为30%。

结论

保利置业集团通过与保利地产的重组计划，有望解决同业竞争问题并实现基本面持续改善。公司盈利预测上调，估值有望提升，且未来将积极拓展海外市场，因此维持买入评级。