20180206-天风证券-荣盛发展-002146.SZ-业绩超预期_低成本拿地保障利润空间_13页_1mb

荣盛发展（002146）总结

核心内容概述

荣盛发展是一家拥有20余年发展历史的大型房地产开发企业，业务涵盖地产开发、康旅打造、金融投资等多个领域。公司于2007年成功上市，成为河北省首家IPO上市的房地产企业。2017年公司业绩表现超预期，实现营业收入382.8亿元，同比增长25.0%；归属上市公司股东净利润57.7亿元，同比增长39.1%；每股收益1.33元，同比增长40.0%。公司销售增长强劲，全年销售额约730亿元，同比增长43%，销售均价10575元，同比增长24%。预计2018年销售额将突破1000亿元。

主要观点

1. 销售增长与利润空间

• 2017年公司销售量价齐升，重点布局区域如廊坊、石家庄、南京、重庆等城市销售势头强劲。
• 公司土地储备充足，截至2017年6月末，规划建筑面积达2849万平方米，其中京津冀区域占比31.6%，华东区域占比22.6%。
• 拿地成本较低，2017年新增土地储备楼面均价约2200元，占销售均价比例不到21%，显著提升利润率。2017年公司归母净利润率15.07%，较2016年提升1.52个百分点。

2. 业绩表现与市场预期

• 2017年公司归母净利润增长39.1%，接近三季报预计范围上限，超出市场预期。
• 业绩增长主要得益于房地产结算力度加大以及产业园区等非房地产业务利润增长。

3. 战略转型与多元化发展

• 公司积极推进“3+X”战略，涵盖房地产、大健康、大金融及新兴产业。
• 大健康板块通过“6+N”全球战略布局，打造“游乐、医养”一体化康旅综合体。
• 大金融板块构建“银行+基金+创投+保险”体系，包括设立泰发基金、南华财险、辽宁振兴银行等。

4. 产业园区业务扩张

• 公司与11个城市签订投资开发协议，通过PPP模式推进城市产业转型升级。
• 产业园区业务已覆盖387.18平方公里，其中香河、永清为成熟园区，其他区域正在建设中。

5. 融资策略与成本控制

• 2017年公司融资规模达440亿元，融资成本为6.5%，仅小幅上涨。
• 融资结构以银行开发贷款为主，辅以公司债券、资产证券化、中期票据等多元方式。

6. 激励机制创新

• 公司推出“跟投制度”，将项目利润率与品质与员工个人利益挂钩，实现收益共享、风险共担。
• 通过“创享计划”增强员工对项目经营效益的关注，提升整体运营效率。

关键信息

1. 财务数据与估值

• 营业收入：2017年为382.8亿元，2018年预计为537.2亿元，2019年预计为700.07亿元。
• 净利润：2017年为57.7亿元，2018年预计为82.7亿元，2019年预计为110.1亿元。
• 每股收益：2017年为1.33元，2018年预计为1.90元，2019年预计为2.53元。
• 市盈率：2017年为10.23倍，2018年预计为7.14倍，2019年预计为5.36倍。
• 市净率：2017年为2.14倍，2018年预计为1.70倍，2019年预计为1.34倍。
• EV/EBITDA：2017年为10.39倍，2018年预计为8.07倍，2019年预计为6.10倍。

2. 股东行为与公司前景

• 大股东荣盛控股在2017年12月增持公司股份240万股，占总股本0.0552%。
• 增持后，荣盛控股持有公司股份35.2885%，与一致行动人耿建明先生合计持有61.8284%，彰显对公司未来发展的信心。
• 公司预计未来将继续增持，累计增持比例不超过1%。

3. 风险提示

• 销售不及预期
• 房地产调控政策超预期

投资建议

• 公司具备较强的盈利能力和增长潜力，预计2018年销售额有望突破1000亿元。
• 2017-2019年净利润分别为57.7亿、82.7亿、110.1亿，EPS分别为1.33元、1.90元、2.53元。
• 对应PE分别为10.23倍、7.14倍、5.36倍，维持“买入”评级，6个月目标价为19.00元。

可比公司估值

• 可比公司如万科、保利、招商蛇口、新城控股、阳光城等，2018年预测PE均在10倍以上。
• 荣盛发展预计2018年PE有望达到10倍，具有一定的投资价值。

结论

荣盛发展凭借低成本拿地、高销售增长、多元业务布局及有效的激励机制，展现出强劲的增长动力和良好的盈利前景。公司未来在房地产、康旅、金融等领域的持续发展，将为其带来更广阔的增长空间和利润来源。