20210429-亿翰智库-国内房地产行业2021年报综述_政策催化下管理红利时代来临_分化会贯穿全年_27页_1mb

房地产行业2021年报综述总结

核心内容

2021年房地产行业继续以“分化”为主题，销售、盈利、投资和融资四个维度均体现出明显的分化趋势。随着“房住不炒”政策的持续执行，三道红线和房地产贷款集中度管理等调控手段的实施，房地产行业正从土地红利和金融红利向管理红利阶段转型。

主要观点

1. 销售分化：行业格局已定，房企销售分化加剧

• 2020年房地产行业销售增速全面放缓，E50房企销售金额同比增长13.0%，销售面积增长13.6%。
• 多数房企完成全年销售目标，但仍有部分房企未达预期，面临2021年的严峻挑战。
• 房企普遍设定保守的去化率目标，主要集中在60% - 65%之间，个别房企如绿城中国和融信中国设定在70%。
• 2021年销售目标增速进一步下调，房企分化加剧。头部房企如碧桂园、融创、恒大等通过高货值储备和城市深耕实现目标。
• 销售分化背后是政策调控和融资环境收紧的双重影响，房企需提升经营能力和销售回款效率。

2. 盈利分化：收入放缓，利润率普降，2021有望反弹

• 2020年E50房企营业收入同比增长16.0%，但增速较2019年下降8.7个百分点。
• 毛利润率和净利润率均有所下降，平均毛利润率24.9%，平均净利润率11.8%。
• 2021年随着高价项目的结转完成，利润率有望触底反弹。
• 多数房企认为利润率将在2021年或2022年稳定或回升，主要得益于多元化拿地和政府“三稳”政策。

3. 投资分化：坚持核心城市，严控投资理念长期不改

• 房企投资方向聚焦核心城市群的一二线和强三线城市，三四线城市虽面临冷落，但深耕仍有机会。
• 投资策略以“分化”为主，房企对拿地方式更加审慎，主要采用招拍挂、收并购、城市更新等多元方式。
• 投销比控制在40%或50%以内，以保障现金流安全和财务稳健。
• 城市更新成为房企获取低成本土地和提升利润率的重要手段，尤其在大湾区表现突出。

4. 融资分化：三道红线指标普遍改善，资金成本下降明显

• 三道红线政策下，E50房企净负债率平均下降21.7个百分点至70.1%，剔除预收账款的资产负债率均值为72.0%。
• 融资环境在疫情下边际宽松，但房企发债条件提高，融资更多用于借新还旧。
• 2023年是三道红线全面达标的节点，房企需加快降杠杆步伐。
• 现金短债比成为重要指标，房企需合理控制，避免过高或过低，以降低短期债务风险。

关键信息

• 行业趋势：房地产行业从土地红利、金融红利向管理红利转型，政策调控持续加码。
• 房企策略：龙头房企和财务稳健的房企更具优势，积极采用多元化拿地方式，注重现金流和利润率。
• 政策影响：三道红线和房地产贷款集中度管理限制房企有息负债增长，推动资源向头部企业集中。
• 城市选择：房企聚焦核心城市群和高能级城市，三四线城市虽需求偏弱，但部分城市仍有潜力。
• 融资环境：融资成本下降，但发债难度上升，房企需通过内部资金流转和外部融资结构优化实现资金安全。

数据概览

• E50房企销售金额：2020年合计实现合约销售金额98214.1亿元，同比增长13.0%。
• E50房企营业收入：2020年总营业收入46047.5亿元，同比增长16.0%。
• E50房企净负债率：2020年平均下降21.7个百分点至70.1%。
• E50房企投销比：多数房企控制在0.4左右，部分房企如新城控股、龙光集团设定为40%。

结论

2021年房地产行业进入“管理红利”时代，房企分化趋势显著。核心城市群和高能级城市成为房企投资重点，城市更新等多元拿地方式助力房企降本增效。三道红线政策推动房企降杠杆，改善财务结构，资金成本下降，但融资难度上升。整体来看，行业集中度将进一步提升，头部房企将更具竞争优势。