20210429-亿翰智库-房地产2021年报综述_管理红利时代来临_分化_贯穿全年_27页_1mb

报告摘要

房地产行业2021年综述：管理红利时代来临，“分化”贯穿全年

核心观点

2020年房地产行业表现以“分化”贯穿始终，拥有优势的房企更容易在行业中生存和发展。政府坚持“房住不炒”的基调，三道红线和房地产贷款集中度管理为房企设定了发展上限。在这样的趋势下，央企、国企和一贯追求财务稳健的民营房企更具优势，成为推动行业集中度上行的主要力量。对其他房企而言，规模仍是首要选择，具备产品能力、开发能力等任一项优势，都有利于公司加强与其他房企的合作，实现共赢。但头部房企凭借先发优势，有望不断拉开与中小房企的差距。

一、销售分化：行业格局已定，房企销售分化加剧

1. 2020年销售增速全面放缓，8成房企完成全年目标

E50房企2020年合约销售金额为98214.1亿元，同比增速为13.0%，较2019年进一步放缓8.6个百分点。
8成房企达成销售目标，仅少数企业未完成，如富力地产、中国海外发展等，2021年将是严峻考验。

2. 预设去化率稳定在60%-65%，结构性去化存压

多数房企设定去化率在60%-65%，仅绿城中国与融信中国目标仍为70%。
三四线城市需求偏弱，部分城市已出现存销比过高，总人口下降对长期需求形成压制。

3. 2021年销售目标增速再降，房企分化加剧

2021年销售目标增速普遍下调，仅9家企业设定增速高于2020年实际增速。
分化主要分为两类：一类是2020年未达目标的房企，一类是商业及文旅业务比重较大的房企。
销售规模较大的房企增速放缓，未达千亿规模的房企仍需高增长。

4. 三道红线为房企设定上限，行业格局已定

三道红线限制房企有息负债增速，推动资源向上集中。
龙头房企因融资能力更强，能获取更多有息负债规模，进一步巩固行业地位。

二、盈利分化：收入放缓，利润率普降，2021有望反弹

1. 营收增速放缓，未来或将保持平稳

E50房企2020年总收入为46047.5亿元，同比增长16.0%，增速较2019年下降8.7个百分点。
预收账款增速为13.8%，较2019年下降5.3个百分点，但整体趋于平稳。

2. 2020年利润率普降，2021年或保持稳定

2020年E50房企毛利润总额为11985.1亿元，同比下降1.9%，平均毛利润率为24.9%。
净利润总额为5911.0亿元，同比增速下降11.9个百分点至4.8%，平均净利润率11.8%。
高价地项目集中结转，利润率下降，但随着结转完毕，2021年有望反弹。

三、投资分化：坚持核心城市，严控投资理念长期不改

1. 2020年严控投资，聚焦核心城市

2020年房企投资呈现“严控风险，谨慎投资”的特征。
投资布局聚焦核心城市群的一二线和强三线城市，如长三角、大湾区。
投销比普遍降至0.4左右，部分房企如新城控股、龙光集团控制在销售额的40%或回款的50%。

2. 坚守核心城市群，东拓南进

房企普遍进入长三角和大湾区，部分房企如蓝光发展、金科股份向其他区域拓展。
大湾区因旧改政策成为房企获取土地储备的主战场，但开发周期较长，需持续资金投入。

3. 把握一二线，专注高能级城市

企业更倾向于在一二线城市布局，以保障销售和现金流安全。
三四线城市需求疲软，但部分城市因人口流入和政策支持，仍有发展潜力。

4. 城市更新地位不断提升，扩土储，增利润

城市更新成为房企获取低成本土地的重要方式，尤其在大湾区。
龙光集团、佳兆业集团等房企通过城市更新实现大量土地储备，利润率普遍较高。
未来三年，城市更新货值预计增长20%以上，成为房企的战略性业务。

四、融资分化：三道红线指标普遍改善，资金成本下降明显

1. 三道红线指标普遍优化，预期2023年全部达标

E50房企净负债率大幅下降21.7个百分点至70.1%，剔除预收账款的资产负债率均值为72.0%。
现金短债比稳定在1倍以上，部分房企如富力地产、恒大、融信中国仍存在短债压力。

2. 难以调降指标之一，预期2023年全部转绿

剔除预收账款后的资产负债率是三道红线最难调降的指标，预计2023年实现全面达标。
多数房企已制定转绿计划，如佳兆业、万科、恒大等，部分企业有望提前完成。

3. 合理控制现金短债比，避免过高或过低

现金短债比是衡量房企财务安全的重要指标，高于1倍代表安全性更高。
部分房企因三道红线政策，限制有息负债增长，从而优化现金短债比。

总结

2021年房地产行业进入“管理红利”时代，房企间的分化趋势更加明显。销售、盈利、投资和融资四个维度均呈现分化特征，核心城市群和高能级城市成为房企布局重点。三道红线政策促使房企降杠杆、提权益、控负债，推动行业集中度提升。城市更新、收并购、TOD等多元拿地方式成为房企获取土地储备和提升利润率的重要手段。房企在融资环境收紧的背景下，更加依赖销售回款和优化资金结构，以维持稳健发展。未来，房企需在精细化运营、产品力提升和财务优化方面持续发力，以应对行业变化和竞争压力。

展开完整摘要