20230301-华创证券-房地产行业重大事项点评_销售超预期_看国央企估值再修复_5页_637kb

房地产行业重大事项点评总结

核心内容

2023年前两个月，房地产行业销售数据呈现分化趋势。国央企销售表现显著优于民企，头部国央企销售金额同比增长 41%，而民企销售则出现大幅下滑，平均下降 24%。这一趋势表明，国央企在当前市场环境下更具韧性，其销售复苏可能推动估值修复。

主要观点

1. 国央企销售超预期

   • 前10家国央企销售金额同比增长 41%，其中 越秀地产（+152%）和 华发股份（+75%）增长尤为显著。
   • 华润置地、中海地产、招商蛇口等公司销售增速也均超过 50%，表现亮眼。
   • 与2021年相比，国央企销售金额虽仍下降 16%，但整体复苏态势明显。

2. 销售均价未显著上涨

   • 多数房企销售均价并未显著抬升，说明销售复苏主要来源于量的增加，而非价的提升。
   • 与2021年相比，部分国央企销售均价有所上涨，如 华润置地、越秀地产等，反映其在高能级城市的布局优势。

3. 销售复苏对行业影响有限

   • 民企销售仍显著下滑，验证了其在土储质量和信用问题上的困境。
   • 销售复苏对保交楼和2023年竣工的影响相对有限，需进一步观察。

4. 城市间销售分化显著

   • 高能级城市确定性复苏，部分城市土地市场已回暖，带动商品房销售。
   • 低能级城市仍面临量价齐跌的压力，房企未下沉，导致复苏无法传导至全国。

5. 估值修复逻辑

   • 头部国央企估值仍低于估值中枢，若考虑市占率提升预期，可给予远期一定估值溢价。
   • 估值中枢的提升需依赖盈利模式的创新，销售好转有助于公司向估值中枢上沿修复。

6. 投资建议

   • **推荐“两个中心，一个基本点”**的投资策略：
     1. 以高能级城市复苏为中心：关注在高能级城市土储占比高或2022年逆势拿地的公司。
     2. 以国央企估值修复为中心：在行业信用重塑过程中，国央企具备天然优势，销售、拿地、融资端均有改善。
     3. 以逐步建立护城河为基本点：关注未来具备竞争优势、盈利能力提升的公司。

关键信息

• 越秀地产和华发股份作为头部国央企，销售增长显著。
• 华润置地、中海地产、招商蛇口等国央企销售增速均超过 50%。
• 碧桂园、龙湖集团、绿地控股等民企销售下滑明显。
• 国央企销售增速与销售均价正相关，反映其在高能级城市布局的优势。
• 销售复苏对全国层面影响有限，需关注高能级城市带动效应。
• 国央企估值修复仍需盈利模式创新，销售好转是推动因素之一。
• 推荐关注的公司：越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。

风险提示

• 微观传导机制失灵：房企缩表趋势仍未终结，销售复苏可能无法有效推动行业整体回暖。

团队介绍

• 组长、首席研究员：单戈
  • 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所。
• 助理研究员：许常捷
  • 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资。

投资评级说明

行业投资评级说明

联系方式

北京机构销售部

深圳机构销售部

上海机构销售部

私募销售组

华创证券研究所联系方式