20220504-东吴证券-房地产行业跟踪周报_政治局会议释放支持信号_南京_佛山四限放松_21页_1mb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容概述

本报告分析了2022年4月25日至4月29日期间房地产行业的主要动态，包括政策调整、市场数据变化、融资情况及投资建议。报告指出，房地产市场在政策支持下有所回暖，特别是三四线城市政策放松力度加大，部分城市甚至突破“四限”政策。中央政治局会议释放了支持房地产发展的积极信号，提出“两个支持、一个优化”的政策导向，旨在促进市场平稳健康发展。

主要观点

• 政策支持增强：中央政治局会议明确支持各地放松房地产政策，鼓励支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，以缓解房企资金压力和债务风险。
• 地方政策放松：多地出台公积金放松政策，南京、佛山等城市对限购政策进行调整，降低非户籍家庭购房门槛，提升市场活跃度。
• 市场表现：房地产板块整体下跌0.96%，但与沪深300、万得全A指数相比，超额收益为-1.03%和+0.60%。部分个股表现突出，如中交地产、南国置业、滨江集团等涨幅较大，而部分个股如国创高新、*ST中房等跌幅显著。
• 行业基本面：新房和二手房成交面积环比上升，但同比仍大幅下降，库存去化周期有所下降，但整体仍偏高。
• 融资情况：房地产信用债发行规模有所回升，信托发行额环比增长，但整体仍处于低位，显示房企融资压力依然存在。
• 投资建议：建议关注头部房企及物管、房地产经纪等细分领域，如保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团等房地产开发公司；新大正、招商积余、南都物业等物业管理公司；以及我爱我家等房地产经纪公司。

关键信息

3.1 房产市场情况

• 新房成交：60城新房成交面积353.9万平，环比+8.3%，同比-57.2%。
• 二手房成交：20城二手房成交面积146.3万平，环比+18.6%，同比-43.8%。
• 去化周期：16城新房去化周期为16.3个月，环比下降0.7个月。一线城市去化周期为15.3个月，二线城市为15.9个月，三四线城市为28.7个月。

3.2 土地市场情况

• 土地供应：百城供应土地数量121宗，环比-75.0%，同比-89.1%。
• 土地成交：百城土地成交建筑面积380.6万方，环比-78.9%，同比-94.4%；成交楼面价1506元/平，环比-46.6%，同比-63.7%。
• 土地溢价率：2.85%，环比+0.1pct，同比-18.3pct。

3.3 房地产行业融资情况

• 信用债发行：本周房地产企业发行信用债20支，合计220.23亿元，环比+50.93%，同比-2.73%。
• 信托发行：本周房地产类集合信托发行33个，金额18.8亿元，环比+124.9%，同比-66.6%。
• REITs发行：本周无公募REITs发行，2022年累计发行一单，华夏中国交建REIT募集规模93.99亿元。

4.1 行业政策跟踪

• 中央政策：4月25日国务院办公厅发布促进消费政策，支持保障性租赁住房；4月29日政治局会议提出“两个支持、一个优化”。
• 地方政策：多地出台公积金放松政策，南京、佛山等地放宽限购政策，如南京非户籍家庭只需1年内累计缴纳6个月社保或个税即可购房，佛山对满5年商品房不再计入家庭住房套数。

4.2 板块上市公司重点公告

• 业绩表现：部分公司如金地集团、招商蛇口等业绩表现较好，但如中南建设、荣盛发展等仍面临较大亏损。
• 融资与业务进展：部分公司如滨江集团竞得土地使用权，南都物业进行对外投资，显示公司在市场中的积极布局。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策放宽不及预期或收紧超预期。
• 市场风险：行业下行持续，销售不及预期。
• 信用风险：行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
• 疫情风险：疫情反复可能影响政策传导及市场复苏。

投资建议

• 房地产开发：关注保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团等头部房企。
• 物业管理：关注新大正、招商积余、南都物业等具备独立市场化运营能力的公司。
• 房地产经纪：关注我爱我家等平台型企业，受益于市场回暖和政策支持。

图表目录（摘要）

• 图1：60城新房成交套数
• 图2：60城新房成交面积
• 图3：20城二手房成交套数
• 图4：20城二手房成交面积
• 图5：一、二、三四线城市去化周期
• 图6：一线城市商品房库存及去化周期
• 图7：二线城市商品房库存及去化周期
• 图8：三四线城市商品房库存及去化周期
• 图9：16城商品房库存及去化周期
• 图10：百城土地供应数量
• 图11：百城土地供应规划建筑面积
• 图12：百城土地成交建筑面积
• 图13：百城土地成交楼面均价
• 图14：百城土地成交溢价率
• 图15：房企信用债发行额（周度）
• 图16：房企信用债发行额（月度）
• 图17：房企信托发行额（周度）
• 图18：房企信托发行额（月度）
• 图19：REITs周涨跌幅（%）
• 图20：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（2021年以来涨跌幅）

表格目录（摘要）

• 表1：上市公司盈利预测与估值（2022.4.29）
• 表2：主要城市成交信息汇总
• 表3：本周中央重点政策汇总
• 表4：本周地方重点政策汇总
• 表5：本周公司重点公告跟踪
• 表6：本周涨跌幅前五
• 表7：本周涨跌幅后五