20231011-首创证券-房地产行业简评报告_百强销售环比改善_高信用房企保持优势_8页_572kb

房地产行业简评报告总结（2023.10.11）

核心内容

本报告由首创证券房地产行业分析师李枭洋发布，对2023年前三季度房地产行业销售数据及市场趋势进行了分析，并给出了投资建议与风险提示。

主要观点

市场整体表现

• 销售数据：2023年1-9月百强房企全口径销售金额为46567亿元，累计同比 -12.3%。
• 单月表现：9月百强房企单月销售额为4419亿元，同比 -29.5%，环比 +17.1%。
• 市场热度：整体市场热度有所回落，来访转化率处于低位，观望情绪浓厚。
• 区域分化：强二线城市取消限购，但房价仍呈现环比下行趋势。

房企梯队表现

• TOP10房企：销售金额累计同比 -7.4%，销售面积累计同比 -18%。

• TOP11-20房企：销售金额累计同比 -6.5%，销售面积累计同比 -20.2%。

• TOP21-30房企：销售金额累计同比 -14.9%，销售面积累计同比 -28.3%。

• TOP31-50房企：销售金额累计同比 -21.2%，销售面积累计同比 -27.8%。

• TOP51-100房企：销售金额累计同比 -20.8%，销售面积累计同比 -20.2%。

• 权益比例：TOP10房企权益比例为 71%，TOP11-20为 67.6%，TOP21-30为 66.5%，TOP31-50为 71.2%，TOP51-100为 72.8%。

• 市场集中度：TOP10房企市场占有率 16.8%，TOP20为 23.3%，TOP30为 26.9%，TOP50为 31.8%，TOP100为 38%，较2022年底有所提升。

关键信息

高信用房企表现突出

• 销售增速：高信用房企销售全口径金额累计同比 +8.3%，明显高于中信用（-19.2%）和低信用（-41.2%）房企。
• 市场占有率：高信用房企市场占有率 22.7%，中信用为 10%，低信用为 3.3%，显示高信用房企在市场中占据主导地位。
• 优势来源：高信用房企去年获取的优质项目逐步进入销售期，新开盘项目去化率高于滚存盘，从而带动销售增速领先。

重点房企销售数据

投资建议

• 推荐类型：

  1. 高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地。
  2. 行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。
  3. 融资和拿地恢复正常的困境反转类房企：金地集团。
  4. 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

• 逻辑支撑：在区域分化背景下，具备高能级布局、高去化土储及良好现金流的房企，将更易实现资产质量优化，PB有望回升至2018年高周转模式前的水平。

风险提示

• 宏观经济复苏不及预期
• 政策反应钝化
• 二手房挂牌量持续提升
• 房价超预期下跌

分析师简介

• 姓名：李枭洋
• 职位：房地产行业分析师
• 教育背景：香港中文大学硕士
• 加入时间：2021年5月加入首创证券

评级说明

投资建议的比较标准

• 以报告发布后6个月内市场表现为基准，相对沪深300指数涨跌幅进行比较。

评级标准

• 股票投资评级：

  • 买入：相对沪深300指数涨幅 15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅 5%-15%
  • 中性：相对沪深300指数涨幅 -5%至+5%
  • 减持：相对沪深300指数跌幅 5%以上

• 行业投资评级：

  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

总结

当前房地产行业销售市场热度有所回落，房企整体去化率仍处于低位，但百强房企销售环比改善，主要得益于九月初政策集中释放。高信用房企表现优于中低信用房企，其销售增速和市场占有率均领先，具备更强的抗风险能力。在区域分化和行业调整背景下，具备优质土储、高能级布局及良好现金流的房企更有可能实现资产质量优化和估值提升。报告推荐招商蛇口、华润置地、滨江集团、华发股份、金地集团和龙湖集团作为重点投资标的，同时提醒投资者关注宏观经济复苏、政策反应、二手房挂牌量和房价下跌等风险因素。