20180706-华创证券-房地产6月土地月报_高基数下供需走弱_溢价率震荡下行_22页_1mb

房地产6月土地月报总结

核心内容

2018年6月，房地产行业土地市场整体呈现“高基数下供需走弱，溢价率震荡下行”的态势。尽管土地供应和成交均出现环比和同比下滑，但市场整体仍维持供需改善趋势，土地价格趋于理性。

主要观点

• 土地供应：6月住宅类土地供应环比下降20%，同比减少15%，但累计同比上涨29%。一线城市供应降幅较大，而三四线城市供应有所增长。
• 土地成交：6月住宅类土地成交环比上涨2%，同比减少19%。受高基数影响，成交表现较弱，但补库存受到资金趋紧的限制。
• 供需关系：6月土地成交/供应比上升28%至0.82倍，显示供需关系持续改善，市场逐步回归理性。
• 地价走势：6月住宅类土地成交均价环比上涨14%，同比上涨4%，但溢价率降至18%，为16年9月以来新低。
• 投资建议：维持“推荐”评级，认为土地供给将持续放量，土地价格进一步回归理性，建议关注龙头及蓝筹房企。

关键信息

土地供应情况

• 总供应面积：6月百城土地合计供应9,331万平米，环比-29%，同比-25%，累计同比+23%。
• 住宅类供应：6月住宅类用地供应5,153万平米，环比-20%，同比-15%，累计同比+29%。
• 城市能级分化：
  • 一线城市：供应环比-56.5%，同比-77.2%，累计同比-30.1%
  • 二线城市：供应环比+13.6%，同比-21.5%，累计同比+17.1%
  • 三四线城市：供应环比-35.4%，同比+4.5%，累计同比+45.9%

土地成交情况

• 总成交面积：6月百城土地合计成交8,254万平米，环比-19%，同比-18%，累计同比+19%。
• 住宅类成交：6月住宅类用地成交4,233万平米，环比+2%，同比-19%，累计同比+13%。
• 城市能级分化：
  • 一线城市：成交环比+163.4%，同比-49.6%，累计同比+5.8%
  • 二线城市：成交环比+19.5%，同比-40.2%，累计同比+0.8%
  • 三四线城市：成交环比-9.2%，同比+11.6%，累计同比+26.5%

土地供需与价格

• 供需比：6月百城住宅类土地供需比0.82倍，环比上升28%。
• 地价变化：
  • 6月住宅类土地成交楼面均价4,869元/平米，环比+14%，同比+4%。
  • 一线城市成交均价18,600元/平米，环比+61.3%，同比+33%。
  • 二线城市成交均价5,383元/平米，环比-3.2%，同比+0.3%。
  • 三四线城市成交均价4,083元/平米，环比+15.7%，同比+31.5%。
• 溢价率：6月百城住宅类土地成交溢价率18%，较5月下降7个百分点，为16年9月高点以来新低。

投资建议

• 评级维持：维持房地产板块“推荐”评级，认为土地市场供需关系改善趋势不改。
• 重点推荐：
  • 龙头企业：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团
  • 二线企业：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行
• 行业资金超预期收紧

行业基本数据

相对指数表现

相关研究报告

• 《房地产行业周报：首提购房利息抵税，政策仍有保有压、后续或将结构性改善》（2018-06-24）
• 《海外债新政点评：新政限制新增、借新还旧仍可、并非叫停，海外债占资金来源2%、占比不大》（2018-06-28）
• 《房地产周报：调控依然偏严、但流动性趋松，6月销售创新高、基本面韧性仍强，继续看多龙头》（2018-07-01）