房地产行业6月土地月报：高基数下供需走弱，溢价率震荡下行-20180706-华创证券-22页-1mb

房地产6月土地月报总结

核心内容

2018年6月，房地产行业土地市场整体呈现供需走弱、溢价率震荡下行的趋势。尽管土地供应和成交面积均有所下降，但土地价格和成交均价仍保持上升态势，显示市场正逐步回归理性。

主要观点

• 土地供应：6月住宅类土地供应环比下降20%，同比减少15%，累计同比增加29%。一线城市供应同比大幅减少77%，而三四线城市则有所增长，显示出结构性差异。
• 土地成交：6月住宅类土地成交环比增长2%，同比减少19%。一线城市成交同比降幅收窄，二线城市成交同比大幅下滑，三四线城市成交保持增长。
• 土地供需：6月土地成交/供应比上升28%至0.82倍，反映供需关系改善。同时，住宅类土地成交均价环比上升14%，同比上升4%，但溢价率降至18%，为16年9月以来新低。
• 市场趋势：预计下半年土地市场供需关系持续改善，土地价格和溢价率将进一步回归理性。同时，由于去杠杆政策，政府财政压力较大，地方供地意愿依然较强。

关键信息

土地供应数据

• 总供地面积：6月百城各类型土地合计供应9,331万平米，环比下降29%，同比下降25%，累计同比上升23%。
• 住宅类供地：6月住宅类土地供应5,153万平米，环比下降20%，同比下降15%，累计同比上升29%。
• 城市能级分布：
  • 一线城市：环比下降56.5%，同比下降77.2%，累计同比下降30.1%。
  • 二线城市：环比上升13.6%，同比下降21.5%，累计上升17.1%。
  • 三四线城市：环比下降35.4%，同比下降4.5%，累计上升45.9%。

土地成交数据

• 总成交面积：6月百城土地合计成交8,254万平米，环比下降19%，同比下降18%，累计同比上升19%。
• 住宅类成交：6月住宅类土地成交4,233万平米，环比上升2%，同比下降19%，累计同比上升13%。
• 城市能级分布：
  • 一线城市：环比上升163.4%，同比下降49.6%，累计上升5.8%。
  • 二线城市：环比上升19.5%，同比下降40.2%，累计上升0.8%。
  • 三四线城市：环比下降9.2%，同比下降11.6%，累计上升26.5%。

土地供需与价格

• 供需比：6月住宅类土地成交/供应比为0.82倍，环比上升28%。
• 成交均价：6月住宅类土地成交楼面均价为4,869元/平米，环比上升14%，同比上升4%。
• 溢价率：6月住宅类土地成交溢价率为18%，环比下降7个百分点，为16年9月高点以来新低。

投资建议

• 评级：维持“推荐”评级，认为土地供给将持续放量，土地价格将回归理性。
• 推荐标的：龙头&蓝筹：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行
• 行业资金超预期收紧

行业基本数据

相对指数表现

相关研究报告

• 《房地产行业周报：首提购房利息抵税，政策仍有保有压、后续或将结构性改善》（2018-06-24）
• 《海外债新政点评：新政限制新增、借新还旧仍可、并非叫停，海外债占资金来源2%、占比不大》（2018-06-28）
• 《房地产周报：调控依然偏严、但流动性趋松，6月销售创新高、基本面韧性仍强，继续看多龙头》（2018-07-01）

图表目录

• 图表1：百城土地供应建面（按土地性质分类）
• 图表2：百城土地供应建面占比（按土地性质分类）
• 图表3：百城土地供应建面同比（按土地性质分类）
• 图表4：百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类）
• 图表5：百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类）
• 图表6：百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类）
• 图表7：百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类）
• 图表8：百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类）
• 图表9：百城土地成交建面（按土地性质分类）
• 图表10：百城土地成交建面占比（按土地性质分类）
• 图表11：百城土地成交建面同比（按土地性质分类）
• 图表12：百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类）
• 图表13：百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类）
• 图表14：百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类）
• 图表15：百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类）
• 图表16：百城住宅类土地成交建面累计同比（按城市能级分类）
• 图表17：提前一个月土地供应建面同比与土地成交建面同比的强关联关系
• 图表18：百城住宅类土地成交金额（按城市能级分类）
• 图表19：百城住宅类土地成交金额占比（按城市能级分类）
• 图表20：百城住宅类土地成交金额同比（按城市能级分类）
• 图表21：百城住宅类土地成交金额累计同比（按城市能级分类）
• 图表22：百城住宅类土地供需比（土地成交/土地供应）
• 图表23：百城住宅类土地挂牌均价（按城市能级分类）
• 图表24：百城住宅类土地成交均价（按城市能级分类）
• 图表25：百城住宅类土地成交溢价率（按城市能级分类）