房地产行业海外典型物流地产REITs产品及国内品牌物流地产专题报告：倚REITs之势，仓储物流公募REITs正扬帆起航-20210920-光大证券-41页_2mb

报告摘要

行业研究总结：仓储物流公募REITs发展及市场分析

核心内容概述

我国仓储物流公募REITs已进入试点阶段，首批项目包括中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT，均属于产权类REITs，采用日本与新加坡模式，单支REIT仓库数量较少，单仓面积较大。预计现金流分派率位于4.3%-4.8%区间，上市后二级市场呈小幅溢价。物流地产市场因全球化、消费升级、电商发展等因素蓬勃发展，投资回报率高于购物中心和长租公寓等资产类型。

主要观点

1. 我国物流地产市场现状与潜力

市场增长：物流总额自2010年以来复合增长率约6.6%，2020年达300万亿，同比增长3.5%。
市场结构：工业品物流占比约85%，单位与居民物品占比上升，电商渗透率24.9%，远高于北美和欧洲。
投资回报：一线城市物流地产投资回报率6%-8%，高于其他资产类型，且抗风险能力较强。
行业挑战：结构性问题突出，人均仓储面积与发达国家差距较大，冷链物流集中度低，优质地块稀缺，低标仓升级受限。

2. 海外典型物流地产REITs经验

安博（Prologis, Inc.）：美国最大物流地产REIT，全球物业覆盖19个国家，2020年营收44亿美元，NOI达32亿美元，股息率稳定在3.6%左右。
GLPJ-REIT（普洛斯日本REIT）：由安博出售中国资产后成立，2021年市值8963亿日元，出租率保持在99.4%-99.9%之间，月租金由3290日元/坪升至3797日元/坪。
美冷集团（AMERICOLD REALTY TRUST）：专注于温控仓库，2020年市值122.4亿美元，全球温控仓库市场份额领先，但资产回报率呈下滑趋势。
丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）：新加坡物流REITs代表，2020年市值82.7亿新元，资产分布广泛，出租率稳定在96%以上。

3. 国内物流地产发展动向

主要参与者：万科、南山控股等房企已布局物流地产，通过合资、战略合作、收并购等方式拓展。
行业趋势：物流地产行业集中度将加剧，优质资产证券化趋势明显，REITs将推动存量资产估值重塑。
重点推荐：万科A（万纬物流）因先发布局优势，市占率领先，聚焦高标仓及冷链物流，持股普洛斯。
建议关注：南山控股深耕长三角与大湾区，融资成本较低。

关键信息

1. 国内物流REITs试点情况

中金普洛斯REIT由7个仓储物流园组成，总建筑面积约70.5万方，平均出租率98.72%，租金及管理费约40.04元/月/平方米，估值约53.46亿元。
红土盐田港REIT位于深圳盐田综合保税区，建筑面积32.04万方，可租赁面积26.61万方，出租率100%，租金38.34元/平方米/月，估值约17.05亿元。

2. 海外REITs对国内的启示

物流地产REITs具备抗风险能力，股息率稳定，吸引长期资本。
业务规模与运营能力是行业可持续发展的关键，REITs提供重要融资支持。
资产证券化可行性高于基建项目，有助于提升行业集中度。

3. 市场前景与投资建议

随着REITs市场建设的推进，未来将有更多公司尝试发行物流地产REITs。
优质物流品牌具备先发优势，建议关注物流资产成熟稳定、发行人主体优质可靠的标的。
风险包括物流地产经营风险、流动性风险、政策推进不及预期及终止上市风险。

结构性问题与挑战

土地供应与利用：一线城市仓储用地供应趋紧，部分区域仓储利用率低下，存在土地闲置问题。
行业集中度：冷链物流市场集中度低，缺乏主导企业，行业呈现“散、小、杂”特点。
成本与效率：新增物流用地开发成本高，低标仓升级受限于规模及审批效率。

政策与市场环境

国家在税收、供地、融资等方面加大扶持力度，促进高质量物流基础设施网络建设。
电商与消费升级推动物流需求增长，疫情进一步加速现代化仓储需求。

图表与数据亮点

图1：物流地产运营模式类别，分为房地产开发商主导、物流商主导、合作经营及第三方主导。
图2-3：我国物流总额及构成，显示工业品物流占比高，电商渗透率显著。
图4：中国主要物流地产商市场份额，显示市场集中度提升。
图5：物流地产、办公楼及5年期国债收益率比较，物流地产表现更优。
图6：物流地产占大宗物业成交比重攀升，显示市场发展速度。
图7-8：我国及全球电商渗透率对比，突出国内增长潜力。
图9：物流地产相关政策汇总，显示政策支持。
图10-11：我国人均仓储面积与发达国家对比，凸显行业短板。
图12：我国城市建设用地类型占比，显示物流用地比例较低。

行业发展趋势

集中度提升：随着REITs的推广，行业将向头部企业集中。
资产证券化：物流地产资产证券化趋势明显，有助于资金流动与行业整合。
现代化与智慧化：传统仓库向高标仓及智慧物流园区升级，满足现代化需求。

总结

我国物流地产市场正迎来重要发展机遇，受政策支持与市场需求驱动，REITs成为行业融资与运营的重要工具。尽管当前行业面临结构性问题与挑战，但随着REITs市场的成熟与推广，行业集中度有望提升，优质资产价值将进一步显现。建议投资者关注具备先发优势与稳定运营能力的物流地产品牌，如万科A和南山控股，同时警惕行业风险与政策不确定性。

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