海外典型物流地产REITs产品及国内品牌物流地产专题报告：倚REITs之势，仓储物流公募REITs正扬帆起航_41页_3mb

报告摘要

行业研究总结：仓储物流公募REITs发展及市场分析

核心内容

我国仓储物流公募REITs已开启试点，首批项目包括中金普洛斯REIT及红土盐田港REIT，属于产权类REITs，资产规模相对较小，单仓面积较大，预期年现金流分派率位于4.3%-4.8%区间，上市后二级市场呈小幅溢价。物流地产市场受全球化、消费升级及电商发展影响，呈现出强劲增长态势，但行业仍存在结构性问题及发展瓶颈。

主要观点

物流地产市场前景广阔：
- 物流地产具备租户组合及租金收入稳定，投资回报率高于购物中心及长租公寓等资产。
- 一线城市物流地产投资回报率在6%-8%区间，较其他类型资产更高。
- 电商及快递行业高速发展，推动物流地产需求释放，尤其在疫情下，现代化仓储需求加速增长。
- 国家政策支持物流行业发展，包括税收、供地、融资等方面，助力构建高质量物流基础设施网络。
行业集中度提升趋势明显：
- 随着REITs市场的发展，物流地产行业集中度将加剧，优质企业具备先发优势。
- 万科A、万纬物流及南山控股等主流房企已布局物流地产市场，具有较强的市场竞争力。
海外经验值得借鉴：
- 海外物流地产REITs在疫情中表现出较强的抗风险能力，股息率稳定，吸引长期资本投资。
- 安博（Prologis）、GLPJ-REIT（普洛斯日本REIT）、美冷集团（Americold）及丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）等海外典型物流地产REITs具有较高的运营能力及投资回报。

关键信息

我国物流地产现状

我国人均仓储面积与美国、日本相比仍有差距，现代化仓储面积不足。
冷链物流行业市场集中度偏低，缺乏主导企业。
优质地块稀缺，新增地块开发成本高，且城市扩容导致原有物流用地缩减，土地置换成本大。
低标仓升级改造受限于规模及规划审批效率，行业结构性问题突出。

海外典型物流地产REITs产品

安博（Prologis, Inc.）：
- 全球物业分布广泛，覆盖四大洲19个国家。
- 在管资产总值1690亿美元，可租赁面积达995百万平方英尺。
- 有效净租金稳定增长，出租率维持在较高水平。
- 财务状况良好，融资成本低，信用评级高。
GLPJ-REIT（普洛斯日本REIT）：
- 2010年在新加坡证券交易所上市，2012年在东京证券交易所上市。
- 截至2021年8月，市值达8963亿日元，资产规模达7411亿日元。
- 以高标仓及核心都市圈资产为主，出租率接近满租。
- 市盈率及市净率相对稳定，资产周转率保持在5.9%-6.8%区间。
美冷集团（Americold Realty Trust）：
- 专注于温控仓库运营、收购及开发，2020年市值达122.4亿美元。
- 持有资产中温控仓储占比高，构建冷链集成服务体系。
- 市盈率高，受未来整合前景预期影响，但需关注运营效率。
丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）：
- 新加坡第一只专注于亚洲资产的物流地产REITs。
- 资产分布广泛，覆盖新加坡、中国内地、中国香港、日本、韩国等九个国家（地区）。
- 通过收并购持续扩张，2020年新增资产总价值达12亿新元。
- 出租率维持在96%以上，投资回报稳定。