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2018年9月17日海外研究部晨会纪要总结

核心内容概述

本次晨会重点分析了2018年1-8月中国房地产行业的发展情况，包括销售、投资、资金来源及按揭贷款等关键指标，并对行业未来走势进行了展望，同时给出了投资建议。

主要观点与关键信息

1. 房地产销售情况

• 销售面积：1-8月全国新建商品住宅销售面积达8.9亿平米，同比增长4.1%，增速较前7个月有所回落。
• 单月销售：8月销售面积为1.1亿平米，同比增速降至3.0%，环比下滑2.5%。
• 销售额：1-8月销售额达7.6万亿元人民币，同比增长16.4%。
• 销售均价：销售均价上涨11.8%至每平米8529元，8月单月均价增速仍保持在14%的高位。
• 市场影响：房价调控压力依然存在，销售增速放缓可能对市场信心造成负面影响。

2. 房地产投资情况

• 投资总额：1-8月房地产开发投资金额达7.7万亿元，同比增长10.1%。
• 单月投资：8月单月投资金额为1.06万亿元，同比增长9.2%，环比增长2.7%。
• 新开工：新开工面积同比增长27%，推动累计投资增速接近16%。
• 竣工面积：竣工面积同比下滑21%，显示开发商在融资趋紧背景下放缓完工进度以节省成本。
• 投资趋势：投资数据依然强劲，政策态度预计保持严厉，对行业基本面形成压力。

3. 行业资金情况

• 到位资金：1-8月房地产开发企业累计到位资金达10.7万亿元，同比增长6.9%。
• 资金来源：销售回款、银行开发贷款和自筹资金为三大主要来源，其中销售回款占比最高。
• 自筹资金压力：部分信托公司受到窗口指导收紧房地产信托，未来自筹资金可能面临进一步压力。
• 资金依赖：行业资金来源将更加依赖销售回款，开发商资金链承压。

4. 按揭贷款情况

• 新增居民贷款：1-8月新增人民币居民贷款总额为4.9万亿元，同比下降1.2%。
• 中长期贷款：中长期居民贷款（主要为房贷）同比下降9%至3.4万亿元，占比69%。
• 短期贷款：短期居民贷款同比增长20%至1.5万亿元，占比31%。
• 贷款利率：三季度平均住房按揭贷款利率预计上行至6%，四季度可能进一步上升。
• 贷款额度：预计9-12月按揭贷款月均量将较1-8月下降20%，显示政策对贷款的严格控制。

5. 投资建议

• 板块评级：维持房地产板块“低配”（Underweight）评级，预计行业基本面将进一步恶化。
• 推荐标的：长期看好具有财务稳健、区域布局合理和资产结构防御性强的开发商，如华润置地（1109.HK）和龙湖集团（960.HK）。
• 规避标的：建议规避三四线城市布局较多、土地收购激进的开发商，如碧桂园（2007.HK）、世茂（813.HK）、富力（2777.HK）和合景泰富（1813.HK）。

总结

当前房地产行业面临销售增速回落、投资增速放缓、资金来源紧张及按揭贷款受限等多重压力。虽然新开工面积保持强劲增长，但竣工面积持续下滑，显示开发商在融资收紧背景下更倾向于加快开工以获取销售回款。未来随着销售旺季的到来，新房价格可能进一步下行，购房者信心或将减弱，行业整体面临下行风险。因此，分析师建议投资者保持谨慎，优先选择财务稳健、区域布局合理的房企，规避高杠杆、高土储的激进开发商。