20220714-远东资信-2022年6月房地产行业观察与债市运行动态_商品房销售市场回暖_房企债券融资继续净流出_21页_4mb

商品房销售市场回暖，房企债券融资继续净流出—2022年6月房地产行业观察与债市运行动态总结

一、行业运行动态

（一）商品房量价

• 成交量：6月份30大中城市商品房成交面积为1668.58万平方米，同比跌幅缩小至7.41%，环比大幅增加81.08%。
• 价格走势：百城新建住宅平均价格同比上涨0.88%，涨幅较上月回落0.32个百分点；一线城市住宅价格同比涨幅有企稳迹象，二线城市和三线城市住宅价格同比涨幅持续缓慢下行。
• 库存去化：截至6月末，十大城市商品房可售面积合计8687.31万平方米，去化周期为12.22个月，仍处于近两年较高水平。

（二）房企土地购置

• 土地成交价款：5月份房企土地成交价款同比减少40.40%，土地购置面积同比减少43.10%。
• 土地均价：5月份土地平均购置价格同比上涨4.74%。
• 投资放缓：房企新土地项目投资明显放缓，拿地积极性不高，未来新增入市的商品房预计也会减少。

（三）房地产贷款

• LPR保持稳定：6月LPR维持不变，1年期为3.70%，5年期以上为4.45%。
• 房贷利率下降：6月份103个重点城市首套房贷利率为4.42%，二套为5.09%，分别较上月下降49个和23个基点。
• 放款速度加快：平均放款周期为29天，为2019年以来最快水平。

二、行业政策动态

（一）中央政策动态

• 货币政策支持：央行提出发挥货币政策工具作用，促进房地产市场良性循环。
• 新型城镇化方案：国务院批复《“十四五”新型城镇化实施方案》，推进以人为核心的城镇化战略。
• 支持民间投资：国务院鼓励金融机构采用续贷、展期等方式支持民间投资。
• 优化融资环境：发改委出台多项举措提振民间投资积极性，包括重大项目牵引、信用良好企业预售资金解控比例放宽等。

（二）地方政策动态

• 放宽购房条件：多地调整公积金贷款额度、首付比例、社保缴纳年限等，以降低购房门槛。
• 取消限购政策：部分城市取消限购，如珠海市、合肥市等，非限购区域扩大。
• 购房补贴政策：多个城市推出购房补贴、契税减免等政策，如阜阳市、鄂州市、温州市等。
• 放松预售资金监管：部分城市支持差别化预售资金监管，降低监管比例。
• 房票安置政策：如郑州市、鄂州市、温州市等地推行房票安置，加速拆迁安置政策落地。

三、重点公司动态

• 百强房企销售回暖：6月份百强房企销售操盘金额环比增长61.2%，但同比下降43.0%。
• 云南城投担保余额高：云南城投置业股份有限公司对外担保总额约为126.66亿元，占净资产的1795.58%，涉及逾期债务2.11亿元。
• 新华联担保余额大：新华联及其控股子公司对外担保总额约170.18亿元，占净资产的641.28%，涉及逾期债务47.79亿元。
• 阳光城信用风险上升：阳光城5.7亿元优先票据跟踪评级被终止，境内外逾期债务合计约377亿元。
• 绿地集团设立碳中和基金：绿地集团将设立100亿元碳中和科技投资基金，聚焦绿色建筑及碳资产相关领域。
• 中国金茂发行碳中和REITs：中国金茂发行12.7亿元碳中和写字楼类REITs，优先级利率为3.6%，创市场新低。
• 滨江集团拿地积极：滨江集团在杭州第二轮集中供地中斥资224.62亿元拿下12宗地，楼面价37590元/平方米。

四、房地产行业债券市场运行动态

（一）债券发行与到期

• 发行规模：6月份房地产行业共发行债券639.88亿元，偿还债券978.46亿元，净融资额为-338.56亿元。
• 存量压降：自2020年9月至2022年6月，房地产行业债券存量规模压降了3654.40亿元。

（二）违约/展期债券

• 新增违约：6月份有8只债券违约、4只债券展期。
• 主要违约企业：恒大地产、融侨集团、金科地产、华夏幸福、阳光城等。

（三）信用级别调整

• 主体级别上调：厦门安居控股集团有限公司主体级别由AA+上调至AAA。
• 主体级别下调：云南城投置业股份有限公司主体级别由A+下调至BBB+。
• 债项级别上调：厦门安居控股集团有限公司发行的4只债券债项级别上调1个子级。
• 债项级别未下调：无债项级别下调情况。

（四）行业信用利差

• 信用利差上升：6月末房地产行业债券信用利差（中位数）为61.02BP，较上月末上升1.54BP。
• 分级别变动：AAA级债券信用利差上升2.60BP，AA+级债券信用利差上升24.65BP，AA级债券信用利差下降4.85BP。

五、总结与展望

• 销售数据边际改善：6月份销售数据环比提升，但是否预示趋势回暖仍需市场验证。
• 三季度偿债压力大：三季度为房企年度偿债高峰，需关注企业抗风险能力。
• 政策持续宽松：中央及地方出台多项积极政策，包括放宽限购、降低利率、提供购房补贴等，有助于房地产企业销售回款及行业信用稳定。
• 行业信用风险仍存：尽管部分企业信用评级上调，但整体行业信用利差上升，表明市场风险偏好有所下降。
• 未来展望：随着政策逐步放松，房地产行业有望逐步恢复，但需关注房企债务风险及销售回款情况。

作者：曹晓婧
邮箱：research@fecr.com.cn
机构：远东资信评估有限公司
网址：www.sfecr.com
免责声明：本报告内容仅供参考，不构成投资建议。