2023-07-19-远东资信-2023年6月房地产行业观察与债市运行动态_商品房销售疲弱_房企债券融资继续净流出_18页_903kb

房地产行业2023年6月观察与债市动态总结

核心内容概述

2023年6月，中国房地产行业整体延续降温态势，商品房销售疲弱，房企债券融资继续净流出。政策层面，中央和地方均加强了对房地产市场的需求端支持，包括下调LPR、放松限购、提高公积金贷款额度、降低首付比例、放宽提取条件以及发放购房补贴等。然而，尽管政策有所放松，市场信心和需求尚未明显恢复，房地产投资仍处于低位运行，行业信用风险有所上升。

主要观点

1. 商品房销售疲弱

• 成交面积：6月30大中城市商品房成交面积为1239.82万 $\mathrm{m}^2$，环比下降6.4%，同比下降33.00%，远低于近10年均值。
• 全国销售：全国商品房销售面积为13075万 $\mathrm{m}^2$，同比大幅下降，与去年同期相比减少5110万 $\mathrm{m}^2$。
• 价格走势：百城新建住宅平均价格环比微跌0.01%，同比跌幅扩大至0.16%，房价趋于稳定。
• 库存压力：全国商品房待售面积达64159万 $\mathrm{m}^2$，去化周期延长至6.09个月，显示市场供过于求。

2. 房企销售与融资情况

• TOP100房企销售：6月实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，但同比下降28.1%。
• 房企融资：6月房地产行业通过债券市场净融资额为-385.69亿元，债券发行量同比减少20.22%，偿付压力显著增加。
• 信用风险：新增2只债券违约，5只债券展期，1家房企信用级别下调，行业信用利差小幅上行。

3. 政策支持持续加码

• LPR下调：1年期和5年期以上LPR均下调10BP，为2022年8月以来首次调整，有助于降低居民房贷成本。
• 地方政策优化：多地放松限购、提高公积金贷款额度、降低首付比例、放宽提取条件，同时发放购房补贴以刺激需求。
• 房企纾困措施：部分城市支持房企与金融机构协商展期、发行债务融资工具、设立纾困基金等，以缓解房企流动性压力。

关键信息

一、商品房量价

• 6月30大中城市商品房成交面积为1239.82万 $\mathrm{m}^2$，环比、同比均大幅下降。
• 全国商品房销售面积为13075万 $\mathrm{m}^2$，同比减少5110万 $\mathrm{m}^2$。
• 百城新建住宅价格环比微跌，同比跌幅扩大，房价趋于稳定。

二、新开工面积

• 6月全国房屋新开工面积为10157万 $\mathrm{m}^2$，同比下降31.35%，较2022年全年跌幅有所收窄。
• 新开工面积仍处低位，但较上月小幅回升，显示房企投资态度谨慎。

三、房地产贷款

• LPR下调10BP，1年期为3.55%，5年期以上为4.20%，有助于降低融资成本。
• 主流房贷利率维持不变，首套与二套利率分别较去年同期下降42BP和18BP。
• 贷款放款周期保持较快，平均为23天。

四、重点房企动态

• 中洲控股：为子公司提供42亿元借款担保，担保总额达265.62亿元。
• 阳光城：为四家子公司提供合计9.675亿元连带责任担保，担保总额达106.85亿元。
• 荣盛发展：为下属公司提供5.19亿元融资担保，担保总额达451.71亿元。

五、债券市场动态

• 发行与到期：6月房地产行业共发行债券419.36亿元，偿还债券805.04亿元，净融资额为-385.69亿元。
• 信用事件：新增2只债券违约，5只债券展期，无首次违约主体。
• 信用级别调整：1家房企信用级别下调，显示行业信用风险上升。
• 信用利差：3年期和5年期AA级信用利差环比上行幅度高于AAA和AA+级，行业利差延续小幅上行。

总结与展望

当前市场状况

• 房地产市场需求疲弱，销售面积和价格持续低迷。
• 房企融资环境持续恶化，债券融资净流出，信用风险上升。
• 市场信心尚未恢复，供需两端均需政策进一步支持。

下半年展望

• 需关注政策实施力度、节奏及居民收入预期改善情况。
• 防范化解房地产行业风险仍是重要任务，尤其需关注信用资质较弱的房企。
• 若政策持续发力，或有助于房地产市场边际改善，但整体复苏仍需时间。

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