2022-07-14-远东资信-2022年6月房地产行业观察与债市运行动态_商品房销售市场回暖_房企债券融资继续净流出_21页_4mb

商品房销售市场回暖，房企债券融资继续净流出—2022年6月房地产行业观察与债市运行动态

一、行业运行动态

（一）商品房量价

• 成交面积：6月份30大中城市商品房成交面积同比跌幅缩小至 7.41%，环比大幅增加 81.08%。
• 价格走势：百城新建住宅平均价格同比上涨 0.88%，涨幅较上月回落 0.32个百分点。
• 区域表现：一线、二线、三线城市住宅价格环比分别变动 0.03%、0.12% 和 0.09%，同比分别变动 0.68%、1.03% 和 -1.00%。
• 库存去化周期：截至6月末，十大城市商品房去化周期为 12.22个月，仍处于近两年较高水平。

（二）房企土地购置

• 土地成交价款：5月份房企土地成交价款同比减少 40.40%。
• 土地购置面积：5月份同比减少 43.10%。
• 土地平均购置价格：同比上涨 4.74%。
• 拿地趋势：房企新土地项目投资明显放缓，拿地积极性不高，未来新增入市商品房预计也会减少。

（三）房地产贷款

• LPR利率：6月1年期LPR为 3.70%，5年期以上LPR为 4.45%，与上月持平。
• 房贷利率：6月份103个重点城市首套房贷利率为 4.42%，二套为 5.09%，均创2019年以来月度新低。
• 放款周期：平均放款周期为 29天，为2019年以来最快水平。

二、行业政策动态

（一）中央政策动态

1. 货币政策支持：央行提出发挥货币政策工具作用，促进房地产市场良性循环。
2. 新型城镇化方案：国务院批复《“十四五”新型城镇化实施方案》，推动城市健康宜居安全发展。
3. 鼓励民间投资：国务院鼓励金融机构采用续贷、展期等方式支持民间投资。
4. 提振投资政策：发改委出台系列举措提振民间投资积极性，包括重大项目牵引、优化融资支持等。

（二）地方政策动态

1. 公积金政策放宽：多个城市提高公积金贷款额度、下调首付比例、优化提取条件。
2. 限购政策松绑：多地放宽户籍购房条件，扩大非限购区域范围，降低限购套数限制。
3. 购房补贴政策：部分城市推出一次性购房补贴、契税补贴等政策。
4. 预售资金监管放松：部分城市支持差别化预售资金监管，降低监管比例，允许保函替代监管资金。
5. 房票安置政策：多地试行房票安置，用于拆迁补偿，促进住房销售。

三、重点公司动态

1. 百强房企销售回暖：6月份百强房企销售操盘金额环比增长 61.2%，同比降低 43.0%。
2. 云南城投担保余额高：公司为控股股东康旅集团提供15亿元融资担保，对外担保总额达 126.66亿元，占净资产的 1795.58%。
3. 新华联担保总额高：对外担保总额达 170.18亿元，占净资产的 641.28%。
4. 阳光城票据评级被终止：5.7亿元优先票据跟踪评级被终止，公司境内外逾期债务合计约 377亿元。
5. 绿地集团设立碳中和基金：设立 100亿元 碳中和科技投资基金，支持绿色建筑和碳资产相关企业。
6. 中国金茂发行碳中和REITs：发行 12.7亿元 碳中和写字楼类REITs，优先级利率为 3.6%，创市场新低。
7. 滨江集团拿地活跃：在杭州第二轮集中供地中取得 12宗地，总金额约 224.62亿元。

四、房地产行业债券市场运行动态

（一）债券发行与到期

• 发行规模：6月份房地产行业共发行债券 639.88亿元。
• 到期规模：偿还债券 978.46亿元。
• 净融资：净融资额为 -338.56亿元，融资状况仍未改善。
• 存量压降：自2020年9月至2022年6月，房地产行业债券存量规模压降了 3654.40亿元。

（二）违约/展期债券

• 新增违约：6月份有 8只债券违约、4只债券展期。
• 主要违约主体：恒大地产、融侨集团、金科地产、华夏幸福、阳光城等。
• 展期情况：部分房企通过展期方式缓解偿债压力。

（三）信用级别调整

• 主体上调：1家主体（厦门安居控股集团）信用级别上调至 AAA。
• 主体下调：1家主体（云南城投置业）信用级别下调至 BBB+。
• 债项上调：4只债券（厦门安居控股集团发行）信用级别上调 1个子级。
• 债项下调：无。

（四）行业信用利差

• 信用利差：6月末房地产行业债券信用利差（中位数）为 61.02BP，较上月末上升 1.54BP。
• 债项级别利差：AAA级债券信用利差上升 2.60BP，AA+级债券信用利差上升 24.65BP，AA级债券信用利差下降 4.85BP。

五、总结与展望

• 销售数据提升：6月销售数据环比大幅增长，但是否预示趋势回暖仍需市场验证。
• 三季度偿债高峰：房企面临年度偿债高峰，需关注抗风险能力。
• 政策宽松影响：各部委及地方政府陆续出台房地产利好政策，有助于销售回款和信用稳定。
• 未来展望：房地产调控政策可能逐步取消，有利于行业恢复和债务风险化解。

作者简介

曹晓婧，武汉大学工学学士、诺丁汉大学金融与投资硕士，远东资信研究与发展部研究员。

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