20221016-远东资信-2022年9月房地产行业观察与债市运行动态_商品房销售弱势回暖_房企债券融资继续净流出_17页_1mb

商品房销售弱势回暖，房企债券融资净流出 —— 2022年9月房地产行业观察与债市运行动态总结

核心内容

2022年9月，中国房地产行业呈现“销售端略有回暖，融资端持续净流出”的态势。尽管政策端不断释放利好信号，但市场信心修复仍需时间，销售和土地市场整体仍显疲软。与此同时，房地产债券市场出现违约与展期现象，信用利差有所走阔。

主要观点

1. 商品房销售市场

• 成交量环比回暖：9月份30大中城市商品房成交面积环比增长6.58%，但同比仍下降13.91%，显示市场仍处于低迷状态。
• “金九”成色不足：销售回暖幅度有限，未达预期，市场情绪尚未完全恢复。
• 库存去化周期延长：十大城市商品房库存去化周期为12.72个月，较上月微增，反映房企销售压力持续。
• 价格涨幅回落：百城新建住宅平均价格同比微涨0.15%，涨幅较上月回落0.16个百分点，房价下行压力仍存。

2. 房企土地购置

• 土地成交价款和购置面积同比大幅下降：8月份土地成交价款同比减少40.96%，购置面积同比减少56.60%，显示房企投资意愿不足。
• 土地平均购置价格环比上涨：8月份土地平均购置价格环比上涨10.61%，但同比上涨36.04%，预计未来难以持续上行。
• 国企与城投公司主导拿地：民企投资意愿低迷，导致土地市场热度持续低迷。

3. 房地产贷款政策

• LPR报价保持不变：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，均未调整。
• 房贷利率持续下降：9月重点城市首套房贷利率较上月回落17个基点，二套利率回落15个基点，进一步降低购房成本。
• 政策支持“三稳”目标：央行、银保监会、财政部、税务总局等多部门联合出台政策，支持刚性和改善性住房需求，推动市场稳定。

4. 行业政策动态

• 中央政策持续加码：包括阶段性放宽首套房贷利率下限、支持居民换购住房退税、下调公积金贷款利率等，旨在降低购房成本、促进市场回暖。
• 地方政策因城施策：多地放宽首付比例、限购区域、提供购房补贴，进一步刺激需求端。
• “保交楼”工作加速落地：各地加强项目排查、资金监管、专项借款落实，推动房企项目交付，稳定市场预期。

关键信息

一、行业运行动态

• 商品房销售：9月销售面积环比增长6.58%，但同比仍下降13.91%；1-9月累计销售面积同比下降30.48%。
• 土地市场：8月土地成交价款和购置面积同比分别下降40.96%和56.60%，平均购置价格同比上涨36.04%。
• 房地产贷款：LPR保持不变，房贷利率继续下降，政策支持购房需求。

二、行业政策动态

• 中央政策：央行、银保监会放宽房贷利率下限；财政部、税务总局推出换购住房退税政策；住建部强调“房住不炒”，推动“保交楼”专项借款使用。
• 地方政策：多地降低首付比例、放宽限购、提供购房补贴、鼓励公积金贷款等，促进市场回暖。

三、重点公司动态

• 百强房企销售：9月销售操盘金额环比增长10%，但同比仍下降25.4%；1-9月累计销售操盘金额同比下降45.4%。
• 中债信增担保：为新城控股、碧桂园、旭辉控股等企业发行中期票据提供全额担保，改善融资环境。
• 阳光城担保子公司：为中泛置业提供4.48亿元担保，担保余额超净资产392.63%。
• 上置集团担保：为长沙鸿荣源提供3.8亿元担保，支持其项目开发。
• 富力地产出售酒店：拟以5.5亿元出售北京富力万达嘉华酒店股权，优化资产结构。

四、房地产行业债券市场动态

• 债券发行与到期：9月房地产行业发行债券559.59亿元，偿还债券841.97亿元，净融资-282.38亿元。
• 信用事件：9月新增2只债券违约、12只债券展期，无信用级别调整。
• 信用利差走阔：9月末房地产行业信用利差（中位数）为64.68BP，较上月上升1.06BP，AAA级和AA+级利差扩大，AA级利差下降。

总结与展望

• 销售市场：9月销售端有所回暖，但“金九”成色不足，市场信心修复仍需时间。
• 融资市场：房企债券融资继续净流出，融资环境仍偏紧，但中债信增担保有助于改善融资状况。
• 信用风险：部分高负债房企信用风险仍存，需警惕债务集中到期带来的压力。
• 政策预期：随着政策持续发力，市场情绪有望逐步恢复，销售和融资环境或将有所改善，但短期内仍面临较大挑战。

参考资料

• 《2022年8月房地产行业观察与债市运行动态》
• 《2022年7月房地产行业观察与债市运行动态》
• 《2022年6月房地产行业观察与债市运行动态》
• 《2022年5月房地产行业观察与债市运行动态》

作者信息

• 宗蔚：辽宁大学金融硕士，远东资信研究与发展部助理研究员（实习生）。
• 曹晓婧：武汉大学工学学士、诺丁汉大学金融与投资硕士，远东资信研究与发展部研究员。

关于远东资信

• 成立于1988年，是中国第一家社会化专业资信评估机构。
• 拥有中国人民银行、国家发改委、中国证监会、中国银行间市场交易商协会等机构认定的全部信用评级资质。
• 提供客观、中立的行业研究报告，内容仅供参考，不构成投资建议。