20210823-国盛证券-房地产开发行业周报_16城7月新房售价环比下跌；苏州_济南_杭州_沈阳集中供地出让延期_26页_2mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

本周房地产行业整体表现如下：

• 行业走势：中信房地产指数本周累计变动幅度为 $0.9%$，领先大盘4.44个百分点，在29个中信行业板块中排名第四。
• 成交情况：48个城市新房成交面积为523.9万平方米，环比下降 $9.1%$，同比下降 $25.9%$。其中，一、二、三线城市成交面积分别为101.1、248.3、174.5万平方米，环比变动分别为 $4.5%$、$-16.8%$、$-3.7%$。
• 二手房成交：11城二手房总成交套数为9150套，环比下降 $9.1%$，同比下降 $40.1%$；总成交面积为92.0万方，环比下降 $9.1%$，同比下降 $36.5%$。样本一线、二线、三线城市成交面积环比变动分别为 $-7.3%$、$-14.9%$、$-0.7%$。
• 去化周期：13座样本城市平均去化周期为16.8月，环比增长 $2.7%$。其中，一线城市去化周期为13.9月，环比下降 $4.9%$；样本二线城市为18.8月，环比增长 $8.9%$；三线城市为19.2月，环比增长 $5.5%$。
• 集中供地调整：苏州、济南、杭州、沈阳集中供地出让延期，青岛重新挂牌出让。各地均加强了对房企“马甲”参拍、资金来源审查及溢价率控制，以抑制市场过热。
• 融资情况：本周房企信用债发行规模共计134.55亿元，净融资额为5.48亿元，环比减少5.75亿元。
• 投资建议：重点关注商业地产、经纪服务、商管+物管公司及经营稳健的龙头房企，如华润置地、龙湖集团、新城控股、贝壳、我爱我家、华润万象生活、金地集团、保利地产、万科A、绿城管理控股。
• 风险提示：需警惕疫情超预期、销售超预期下行等风险。

主要观点

1. 集中供地政策调整

• 政策方向：多地集中供地政策有所调整，主要集中在禁止“马甲”参拍、严查开发资质及资金来源、控制地价溢价率、增加品质竞拍环节。
• 影响：这些政策旨在稳定市场预期，降低土地炒作风险，促进市场健康发展。

2. 成交与去化情况

• 新房成交：整体成交面积环比下降 $9.1%$，同比下降 $25.9%$，显示市场热度有所降温。
• 二手房成交：整体成交套数和面积环比下降 $9.1%$，同比下降 $40.1%$，但部分城市如泉州、吉安、淮南等出现环比增长，而武汉、盐城、南京等则大幅下降。
• 去化周期：整体去化周期环比增长 $2.7%$，表明市场去化能力有所提升，但一线城市仍保持相对较低的去化周期。

3. 政策动态

• 中央政策：国家统计局公布1-7月经济数据，显示房地产开发投资同比增长 $12.7%$，商品房销售面积同比增长 $21.5%$，销售额同比增长 $30.7%$。
• 央行操作：为应对流动性需求，央行缩量续作MLF，开展逆回购操作，维持利率稳定。
• 地方政策：多地发布“十四五”住房发展规划，强调租赁住房供应、保障性住房建设、金融审慎管理、打击违规交易行为，如深圳、大连等城市强化对历史违建及二手房交易的监管。

4. 融资情况

• 融资规模：本周房企信用债发行规模环比增加17.75亿元，但总偿还量增加23.50亿元，导致净融资额环比减少。
• 融资结构：融资以中长期债券为主，融资方式更加多样化，包括债券评级、债券类型、期限等分类。

关键信息

1. 集中供地延期及规则优化

• 苏州：第二批集中供地延期至9月16日，限制“马甲”参拍，调低部分地块报价上限。
• 济南：第二批集中供地延期至9月10日，调整出让方式为“限地价+抽签”，并控制溢价率。
• 杭州：终止第二批集中供地挂牌，计划在8月31日前重新公告。
• 沈阳：第二次集中土拍延期至9月，取消无偿代建，控制溢价率。
• 青岛：重新挂牌第二批集中供地，减少部分地块，设置溢价率上限，并引入“竞品质”机制。

2. 重点城市表现

• 新房成交：一线城市中，北京、上海、广州环比下降，深圳微升；部分二三线城市如泉州、吉安、淮南出现环比增长。
• 二手房成交：一线城市中，北京、深圳、杭州环比下降，成都、东莞表现相对较弱；部分城市如苏州、杭州等二手房成交套数和面积环比下降明显。

3. 政策影响

• 金融政策：国家统计局、央行及发改委出台多项政策，以稳定经济、控制风险、促进投资为目标。
• 住房政策：多地推动租赁住房建设、优化保障性住房供应、加强房地产市场监管，以改善住房结构、满足多样化需求。

4. 投资建议

• 商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股等现金流优秀、运营能力强的公司值得关注。
• 经纪服务：贝壳、我爱我家等受益于二手房市场红利的公司具备增长潜力。
• 商管+物管：华润万象生活等具备稀缺消费升级奢侈品概念的公司具有投资价值。
• 龙头房企：金地集团、保利地产、万科A等经营稳健、销售有增长潜力的公司值得关注。
• 代建行业：绿城管理控股作为代建行业龙头企业，具备投资潜力。

5. 风险提示

• 疫情风险：疫情超预期可能对房地产销售产生较大影响。
• 市场风险：房地产市场整体下行风险需警惕，特别是部分城市销售数据大幅下滑。

图表与数据

1. 中央政策（8.15-8.21）

• 国家统计局：发布1-7月经济数据，包括房地产投资、销售、到位资金等。
• 中国人民银行：缩量续作MLF，开展逆回购操作，以维持流动性。

2. 地方政策（8.15-8.21）

• 上海：推动租赁住房供应、优化金融审慎管理、加强销售监管。
• 珠海：优化住房供应结构，扩大住房保障。
• 成都：推进公积金贷款同城化，试点公积金互贷。
• 北京：发布平原新城发展方案、规范销售行为、发行公租房REITs。
• 大连：出台调控新政，包括限售升级、土拍规则优化、价格管控。
• 广州：收紧人才购房政策，房贷利率上调，推动住房发展“十四五”规划。
• 广西：起草房企信用管理办法，推动存量土地盘活。

附件与补充信息

• 各城市商品房销售情况：涵盖北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、宁波、东莞、济南、福州、惠州、扬州、南宁、温州、韶关、淮安等城市。
• 重点城市成交、去化数据：涵盖新房及二手房的成交面积、套数、去化周期等关键指标。

总结

本周房地产行业整体呈现小幅上涨，但市场成交和去化情况有所放缓，部分城市如北京、上海、广州、深圳等出现环比下降，而泉州、吉安、淮南等二三线城市则环比增长。集中供地政策调整、房贷利率上浮、租赁住房建设加强等地方政策对市场产生一定影响。从融资数据来看，房企融资规模有所增加，但净融资额下降，需关注资金流动性风险。投资建议聚焦于商业地产、经纪服务、商管+物管及龙头房企，同时需警惕疫情对销售的影响。