2021年房地产市场及房地产金融运行分析与2022年展望-20页_3mb

NIFD季报总结：房地产市场及房地产金融运行

核心内容概述

《NIFD季报》是国家金融与发展实验室的重要研究成果，涵盖全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、房地产金融等领域的动态分析与风险评估。本季报特别聚焦房地产市场及金融运行情况，重点分析了2021年房地产政策调整、市场运行趋势、个人住房金融形势及房企融资状况，并对2022年市场走势进行展望。

主要观点

一、房地产调控政策

• 中央层面：坚持“房住不炒”总基调，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，实施房地产金融审慎管理制度，优化土地供应和竞拍规则，规范市场秩序。
• 地方政府层面：上半年以抑制房价上涨为主，如发布二手房指导价、打击学区房炒作等；下半年随着市场下行，部分城市出台“限跌令”和购房支持政策，如降低预售许可门槛、发放人才购房补贴等。

二、房地产市场运行

• 价格情况：
  • 2021年商品住宅销售价格同比上涨，但涨幅收窄。
  • 一线城市二手住宅价格环比涨幅最大值为0.70%，最小值为-0.40%。
  • 三线城市房价下行压力显著，部分城市出现“限跌令”。
• 数量走势：
  • 销售面积和销售额增速由正转负，尤其是第三季度和第四季度。
  • 住宅库存去化周期显著上升，三线城市平均去化周期达32.7个月，较2020年末上升15.8个月。
  • 土地市场大幅降温，成交金额同比下降9.63%，流拍数量激增，12月单月流拍数量达2607宗，为2008年以来最高。

三、个人住房金融形势

• 个人住房贷款余额增速：
  • 2021年个人住房贷款余额同比增速持续下降，四季度为11.3%，为2012年以来最低。
  • 个人住房贷款净增量规模下降，2021年净增3.88万亿元，较2020年下降11.21%。
• 个人住房抵押贷款风险：
  • 一线城市和部分二线城市LTV较低，抵押物保障程度较高，整体风险可控。
  • 但部分区域房价下跌严重，如燕郊房价较2017年高位“腰斩”，可能引发区域性银行不良率上升。

四、房企融资形势

• 房地产开发贷余额：
  • 房地产开发贷余额同比增速降至0.09%，连续三个季度负增长。
  • “三道红线”政策导致房企融资受限，开发贷增速持续回落。
• 房地产信托规模：
  • 房地产信托余额自2019年三季度起持续下降，2021年末为1.95万亿元，同比下降18.13%。
  • 融资成本略有上升，平均在9.26%~10.33%之间。
• 房企信用债发行：
  • 境内信用债发行规模下降，2021年总额为5481.79亿元，同比下降8.66%。
  • 境外信用债发行规模为431.09亿美元，同比下降34.01%，且融资成本上升。

关键信息

• 政策转变：2021年房地产政策由“控房价”转向“稳预期”和“支持房企合理融资需求”，并鼓励并购贷款。
• 市场表现：房地产市场呈现“急转直下”态势，销售指标由正转负，库存压力上升，土地市场大幅降温。
• 金融风险：个人住房贷款风险整体可控，但房企融资形势严峻，特别是开发贷和信用债发行规模大幅下降。
• 2022年展望：
  • 政策将围绕“三重压力”和“房住不炒”展开，重点支持三、四线城市和住房租赁市场。
  • 房地产市场走势的关键期在2022年一季度末至二季度初，若政策有效，市场或将有较大程度恢复。
  • 个人住房贷款余额增速可能回升，利率进一步下行，但房企融资恢复仍需时间。

附件说明

• 租金资本化率：衡量房价泡沫程度，计算公式为房价/年租金，与租售比换算关系为租金资本化率 = 1/(租售比 × 12)。
• 库存去化周期：计算公式为可售套数/成交套数，采用3周移动平均平滑处理。
• 贷款价值比（LTV）：计算公式为贷款金额/住宅总价，本报告采用新增贷款价值比（流量数据）。

总结

2021年房地产市场经历显著波动，政策从“控房价”转向“稳预期”和“支持房企融资”，市场表现急转直下。个人住房贷款风险整体可控，但房企融资困难加剧。2022年政策将聚焦三、四线城市“限跌令”、一线及热点二线城市租赁市场支持、问题房企处置等方向，推动市场逐步恢复。整体来看，房地产金融运行仍面临较大压力，但政策导向有助于稳定市场预期和防范系统性风险。