房地产市场及房地产金融运行——2024年度房地产金融_34页_2mb

NIFD季报：房地产市场及房地产金融运行分析（2025年3月）

核心内容概述

《NIFD季报》聚焦于2024年房地产市场及房地产金融的运行情况，并对2025年的发展进行展望。报告指出，尽管房地产市场在政策支持下出现止跌回稳迹象，但整体仍面临较大的下行压力，房企债务风险依然是当前最大的风险点。

主要观点与关键信息

一、房地产重要政策分析

• 进一步放开限购、限售、限价等购房限制性措施
  多个城市取消或调整限购、限售、限价政策，以降低购房门槛，增加住房市场潜在需求，改善市场供需关系。

• 降低住房交易环节税费
  通过延续换购住房个税退税、降低契税、取消普通与非普通住宅区分，降低交易成本，释放改善性住房需求。

• 优化个人住房金融政策
  下调首付比例至15%，推动贷款利率下降，放宽“商转公”限制，提高公积金贷款额度和可贷年限，降低购房成本，增加居民购房意愿。

• 满足房企合理融资需求
  建立城市房地产融资协调机制，将经营性物业贷款和“金融16条”适用期限延长至2026年，缓解房企短期偿债压力。

• 支持地方政府或国有企业收储闲置土地和存量房
  创设保障性住房再贷款工具，允许专项债用于收储土地和存量房，加快去库存，改善房企现金流。

• 重启货币化安置
  通过货币化安置方式推进城中村和危旧房改造，增加市场有效需求，推动库存去化。

二、房地产市场运行形势分析

• 部分城市住房价格已经环比止跌
  在“9·26”政策支持下，部分城市房价出现止跌回升，但整体仍处于下行趋势。

• 新建商品住宅销售规模季度同比增速重回正增长
  2024年第四季度，新建住宅销售面积和销售额的季度同比增速由负转正，市场活跃度有所回升。

• 住房市场新增供给规模降幅仍然较大
  住宅投资、新开工面积、竣工面积均大幅下降，与2021年相比，降幅显著。

• 房地产开发景气指数触底回升
  国房景气指数自2024年5月开始小幅回升，显示市场预期有所改善。

• 土地市场表现较为低迷
  土地供应和成交面积、金额均同比下降，未成交土地数量下降，但成交溢价率仍较低。

• 一线城市住宅库存去化周期处于合理水平
  一线城市库存去化周期降至8.3个月，较三线城市明显改善，但三线城市库存去化压力仍大。

• 住房租金价格水平下降至近年来最低点
  一、二、三线城市租金价格同比均下降，租金资本化率持续走低，显示市场租金回报率下降。

三、房地产金融形势分析

• 多城个人住房贷款利率调整至3.0%
  首套、二套住房贷款利率大幅下调，部分城市甚至降至3.0%，与公积金贷款利率接近。

• 个人住房贷款余额止跌回升
  截至2024年末，个人住房贷款余额为37.68万亿元，虽然同比增速仍为负，但环比转为正，净增1200亿元。

• 一线城市居民购房时使用财务杠杆水平大幅提高
  一线城市新增二手住房贷款价值比（LTV）上升，居民购房使用杠杆比例增加。

• 个人住房贷款平均放款周期稳定在四周左右
  放款周期由2023年末的19天延长至28天，反映银行审批流程延长。

• 房地产开发企业到位资金规模继续大幅下降
  房企到位资金同比下降17%，其中定金及预收款和个人按揭贷款降幅显著。

• 房地产开发贷款余额同比增速保持正增长
  2024年房地产开发贷款余额净增4125亿元，显示政策支持下的信贷环境改善。

• 房企境内外信用债发行规模大幅下降
  境内信用债发行规模同比下降16.8%，境外债发行规模下降77.2%，房企融资能力受限。

四、房企债务风险情况分析

• 房企债券违约蔓延势头有所收敛
  2024年房企境内债违约数量和规模同比减少，主要为已违约房企，新增首次违约主体较少。

• 房企普遍出现资产负债表恶化
  房企普遍面临销售下滑、资产贬值、降价促销、处置资产亏损、经营业绩亏损等问题，资产负债率上升。

• 房企债务风险化解进展缓慢
  由于销售回款减少、资产处置困难、再融资能力下降、债务重组难度大、破产程序复杂等因素，房企债务问题难以根本解决。

五、房地产市场及房地产金融运行展望

• 2025年房地产政策目标
  持续推动市场止跌回稳，包括继续因城施策、支持城中村和危旧房改造、拓宽保障性住房再贷款使用范围、推动房贷利率下行等。

• 房地产市场运行展望
  交易活跃度有望持续提升，库存去化周期下降，一线及部分核心二线城市房价将率先止跌，但非核心二线城市及三四线城市房价仍可能下行。

• 房地产金融运行展望
  个人住房贷款利率继续下行，贷款余额保持回升；房企信贷融资维持正增长，但债券融资仍将持续下降。

• 风险关注点
  2025年仍需重点关注房企违约债务问题，推动债务处置进程，以促进市场风险出清。

附件：相关指标说明

1. 租金资本化率
   计算公式：租金资本化率 = 每平米住宅价格 / 每平米住宅年租金，反映房价与租金的相对关系。

2. 库存去化周期
   计算公式：库存去化周期 = 待售商品房套数 / 商品房成交套数，采用3周移动平均平滑处理。

3. 贷款价值比（LTV）
   计算公式：LTV = 贷款金额 / 住宅总价，反映购房杠杆水平。

总结

2024年房地产市场在政策支持下出现止跌回稳迹象，但整体仍面临较大下行压力，尤其是三线城市。房企债务风险成为当前最大风险点，尽管部分政策有助于缓解债务压力，但化解进展缓慢。2025年政策将继续推动市场止跌回稳，房地产金融环境有望进一步改善，但房企债券融资能力受限，需关注债务风险的进一步释放。