【克而瑞】2021年深圳房地产市场回顾及2022年展望-73页_21mb

2021年深圳房地产市场回顾与展望总结

核心内容

2021年深圳房地产市场在政策调控、土地供应、市场供需及城市高质量发展等多重因素影响下，呈现出新房市场活跃、二手房市场低迷的格局。市场在政策的持续收紧下逐步回归理性，同时深圳在城市建设和产业发展方面也取得了显著进展。

主要观点

• 政策调控：2021年深圳房地产政策持续升级，重点打击投机炒房，出台二手房指导价机制，成为全国首个实施该政策的城市。此外，房地产税试点被业内普遍认为将落地深圳，进一步加剧市场观望情绪。
• 土地市场：深圳实行集中土拍制度，住宅用地供应量创历史新高，国央企和优质民企成为拿地主力。三次土拍中，25宗地块触顶成交，近80%地块被国央企斩获。
• 楼市走势：新房市场在供应放量刺激下成交回升，但市场分化加剧，超级网红盘依旧抢手，其他项目去化不佳。二手房市场在政策压制下持续冷清，成交量大幅下滑，市场进入深度调整期。
• 城市建设：深圳持续推进“十四五”规划，优化城市空间结构，打造“一核多心网络化”的城市格局。同时，交通建设、学位建设、医疗保障等民生工程持续推进，为城市发展注入新动能。
• 市场展望：2022年深圳楼市将延续“稳中求进”的基调，新房市场供应将继续增加，成交量有望回升，价格保持平稳。二手房市场需更长时间恢复，成交量和价格可能继续处于低位波动。

关键信息

政策调控

• 二手房指导价机制：2021年2月8日，深圳发布全国首个二手房成交参考价格发布机制，对市场预期和交易行为产生显著影响。
• 房地产税试点：2021年10月，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，深圳作为先行示范区，成为试点的热门城市。
• 大学区制度：7月，深圳推行大学区招生和教师轮岗制度，对学区房市场形成压制，影响房价预期。
• 禁止小产权房交易：8月，深圳发布通知，严格打击小产权房交易，规范市场秩序。

土地市场

• 集中供地：深圳实行三轮集中供地，共供应39宗地块，仅1宗流拍，24宗地块触顶成交。
• 土地供应结构：商品住房用地占主导，公共住房用地比例提升，未来保障性住房建设将成重点。
• 土拍热度：深圳土拍保持较高热度，核心区域地块竞争激烈，国央企成为拿地主力。

楼市走势

• 新房市场：2021年新房成交面积和供应量创近六年新高，价格受限价政策影响保持平稳。
• 二手房市场：受政策影响，成交量同比减少57.3%，市场进入深度调整期，短期内难以恢复。

城市建设

• 交通建设：赣深高铁、深圳机场卫星厅、地铁20号线一期等项目建成通车，强化深圳作为国际性综合交通枢纽的地位。
• 学位建设：2021年新增基础教育学位约12.18万个，新增学校132所，缓解学位紧张问题。
• 医疗建设：新增社康机构35家，新增全科医生648位，AED设备安装数量达7500台，提升市民医疗保障水平。

2022年展望

• 政策环境：调控将维持高位，以打补丁为主，房地产税试点或在2022年下半年落地。
• 土地市场：集中供地将持续，保障性住房用地成为重点，国央企和优质民企仍为主力。
• 新房市场：供应量创纪录，成交量有望进一步增加，价格保持平稳。
• 二手房市场：成交量和价格短期内仍低迷，市场需时间消化政策影响，预计下半年有所回暖。

结构清晰内容

一、政策调控

• 二手房指导价机制：稳定市场预期，引导理性交易。
• 房地产税试点：预计在2022年下半年落地，影响市场预期。
• 大学区制度：规范学校运行经费，推行教师轮岗，影响学区房价格。
• 禁止小产权房交易：加强市场监管，打击违规交易行为。

二、土地市场

• 集中供地：三次土拍保持较高热度，25宗地块触顶成交。
• 土地供应结构：商品住房用地为主，公共住房用地比例提升。
• 土拍趋势：核心区域地块竞争激烈，国央企和优质民企主导市场。

三、楼市走势

• 新房市场：供应和成交均创历史新高，价格保持平稳。
• 二手房市场：成交量大幅下滑，市场进入深度调整期，短期内难以恢复。

四、城市建设

• 交通建设：高铁、机场、地铁等项目推进，强化深圳枢纽地位。
• 学位建设：新增学位12.18万个，缓解教育资源紧张问题。
• 医疗建设：新增社康机构35家，提升市民医疗服务水平。

五、2022年展望

• 政策环境：调控高位维稳，房地产税试点或落地。
• 土地市场：保障性住房用地增加，国央企仍为主力。
• 新房市场：供应量显著增加，成交量有望回升。
• 二手房市场：成交量和价格需更长时间恢复，预计下半年有所回暖。