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碧桂园控股 (2007 HK) 公司研究报告总结

核心内容

碧桂园控股（2007 HK）作为一家总部位于广东的私营房地产开发商，于2018年1月18日宣布通过配售新股和发行可转换债券的方式筹集资金。此次融资预计净筹资额分别为78亿港币和155亿港币，合计约233亿港币，主要用于增强资本实力、降低融资成本以及支持公司未来的增长。

主要观点

• 融资计划：公司以每股17.13港币配售4.6亿股，折价3.7%，融资78亿港币；同时计划发行156亿港币的一年期零息可转换债券，换股价为20.556港币（溢价15.6%），若全部转股将转换为7.59亿股，占公司现有股本的3.57%。
• 销售表现：2017年，公司实现合约销售金额5510亿元人民币，同比增长78%，成为当年中国最大的房地产开发商，超越万科和恒大。销售面积达6100万平方米，同比增长62%，均价为9080元/平方米，同比增长10%。
• 土地购置：公司2017年前11个月新增678个项目，权益建筑面积达8100万平方米，同比增长27%。土地成本上升至3299元/平方米，权益代价为2660亿元，占合约销售金额的71%，远高于2016年的55%。
• 土地储备结构：公司土地储备主要集中在三四线城市，其中三线城市占比21%，更低阶城市占比65%，一线和二线城市仅占3%和11%。这显示出公司在三四线城市的强大竞争力，但也面临未来增长受限的风险。
• 盈利预测：公司核心净利润预测从2017年183亿元人民币，2018年230亿元人民币，2019年287亿元人民币，分别同比增长53%、26%、25%。每股核心净利预测分别提升至0.86元、1.06元、1.32元。
• 估值与评级：公司当前估值为18年14倍PE和3倍PB，显著高于历史区间。分析师维持“Hold”评级，认为尽管公司基本面强劲，但未来销售增长可能因房地产市场调控和信贷收紧而放缓。

关键信息

财务数据概览

融资与股权变化

• 配售新股：4.6亿股，每股17.13港币，折价3.7%，融资78亿港币。
• 可转债：156亿港币，换股价20.556港币，溢价15.6%，可转为7.59亿股，占现有股本3.57%。
• 新股发行将导致每股盈利摊薄约2%，若全部转股则再摊薄约3%。

销售增长与市场地位

• 2017年合约销售金额达5510亿元，同比增长78%，首次登顶中国最大销售规模开发商。
• 销售面积达6100万平方米，同比增长62%，均价9080元/平方米，同比增长10%。
• 2016年排名第三，2015年排名第七，2017年成为行业龙头。

土地储备与成本

• 2017年新增678个项目，权益建筑面积达8100万平方米，同比增长27%。
• 平均土地成本为3299元/平方米，同比增长62.7%。
• 权益代价为2660亿元，同比增长108%，占合约销售金额比例从55%升至71%。
• 土地储备总量达1.56亿平方米，平均土地成本2458元/平方米，占2017年合约销售均价的27%。
• 土地储备按城市分级，一线和二线城市仅占3%和11%，三线城市占21%，更低阶城市占65%。

盈利预测调整

• 核心净利润预测分别提升17%、12%、7%至183亿元、230亿元、287亿元。
• 每股核心净利预测分别提升17%、10%、5%至0.86元、1.06元、1.32元。
• 每股净资产上调至14.22港币，反映新增土地储备带来的资产增长。

估值与评级

• 维持“Hold”评级，认为公司目前估值已达到历史高点，14倍PE和3倍PB。
• 目标价上调至15.6港币，较原目标价11.8港币有7%的下行空间。
• 虽然公司基本面稳健，但未来增长可能受限，尤其是三四线城市房地产市场可能无法持续繁荣。

总结

碧桂园控股在2017年实现了显著的销售增长，成为行业龙头。公司通过创新融资手段增强了资本实力和财务结构，但其土地储备主要集中在三四线城市，未来增长面临不确定性。分析师维持“Hold”评级，认为尽管公司有较强的执行能力，但房地产市场调控和信贷收紧可能抑制销售增长。当前估值已处于历史高位，未来催化剂可能包括盈利惊喜，但需警惕行业整体放缓带来的影响。