20211121-国金证券-房地产行业研究周报_郑州土拍降温_碧桂园服务融资80亿港元_15页_1mb

资源与环境研究中心行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现一般，市场信心仍需扭转。在政策层面，房地产调控持续加强，市场优化平均市盈率维持在18.90，国金房地产指数为3176，沪深300指数为4890，上证指数为3560，深证成指为14752，中小板综指为14137。物业板块表现更差，跑输大盘，恒生物业服务及管理指数下跌5.9%，而沪深300微涨0.03%。

主要观点

• 市场表现：房地产板块在A股市场微涨0.4%，在港股市场下跌1.9%。物业板块跌幅较大，与恒生中国企业指数及沪深300指数相比表现不佳。
• 新房销售：本周40个城市商品房成交面积615万平米，周环比上涨17%，但周同比和月度累计同比仍为负，显示市场仍面临压力。一线城市表现相对较好，二线城市涨幅显著，而三四线城市表现最弱。
• 二手房交易：17个城市二手房成交面积123万平米，周环比上涨10%，但同比大幅下滑，尤其是三四线城市。
• 土拍情况：郑州第二轮土拍结束，成交金额和面积均大幅下降，流拍率上升，反映出市场信心不足。但部分地块盈利空间有所提升，且多数成交方为央企国企及城投公司。
• 融资动态：碧桂园服务通过配股融资80亿港元，用于收并购；世茂服务此前也通过融资获得48亿港元。这显示物业行业正在加速整合。
• 政策动向：政府继续强调“稳地价、稳房价、稳预期”，并推动房地产金融政策的稳定性和连续性。同时，鼓励智慧健康养老和城市智能化基础设施建设。

关键信息

房地产市场表现

• 本周A股房地产板块涨跌幅为+0.4%，在各板块中排名第15。
• 港股房地产板块跌-1.9%，排名第22。
• 物业板块跌-5.9%，跑输沪深300。

新房成交数据

• 40城新房成交面积615万平米，周环比+17%，周同比-4%，月累计同比-14%，年累计同比+12%。
• 一线城市表现相对稳定，二线城市涨幅明显，三四线城市成交量低且同比大幅下滑。

二手房成交数据

• 17城二手房成交面积123万平米，周环比+10%，周同比-39%，月累计同比-36%，年累计同比-5%。
• 一线城市成交小幅回升，但同比下滑显著；二线城市成交增长但同比仍低迷；三四线城市成交低迷且同比大幅下降。

土拍市场

• 郑州第二轮土拍成交11宗，总成交金额65亿元，同比和环比均大幅下滑。
• 流拍率上升至27%，溢价率下降至2.45%。
• 成交地块中，仅1家民营房企参与，其余为央企国企及城投公司。
• 中原银行与河南知名房企签订战略合作协议，提供100亿元融资支持。

物业公司融资与整合

• 碧桂园服务通过配股融资80亿港元，用于收并购，显示行业整合趋势。
• 世茂服务此前已融资48亿港元，进一步推动行业集中度提升。

投资建议

• 建议关注优质民营房企如融创中国、新城控股，以及经营稳健的头部国企如保利发展。
• 运营效率高的民营物企如金科服务、碧桂园服务有望在行业整合中受益。

风险提示

• 房地产调控政策可能超预期收紧，影响市场。
• 并购整合可能未达预期，影响行业结构变化。

行业与公司动态

地产行业动态

• 港龙中国地产：回购股份并发行优先票据。
• 城建发展：发行中期票据，融资10亿元。
• 中梁控股：注销部分票据，剩余未偿还本金1亿美元。
• 中国铁建：公开发行公司债券，额度200亿元。
• 金融街：股东减持公司股份。
• 中国金茂：出售项目公司股权，交易金额24.3亿元。
• 中国恒大：出售恒腾网络股份，交易金额21.3亿港元。

物管行业动态

• 特发服务：聘任新董事会秘书。
• 保利物业：推出股权激励计划，涉及197人。
• 时代邻里：与时代中国签订持续关联交易协议。
• 融创服务：回购股份，金额694万港元。
• 新大正：股东减持，共减持89.9万股。
• 碧桂园服务：配售新股，融资80亿港元。

行业估值

• A股地产平均PE-TTM为23.4，港股地产平均PE-TTM为12.9。
• 物业板块港股平均PE-TTM为5.5，A股未列出。
• 重点公司如万科A、保利地产、招商蛇口、建发国际、龙光集团、金科服务、华润万象生活等均被给予买入评级。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

风险提示

• 房地产调控政策力度超预期。
• 并购整合进展未达预期。

图表目录

• 图表1：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表2：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表3：本周地产个股涨跌幅前5名
• 图表4：本周地产个股涨跌幅末5名
• 图表5：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅
• 图表6：本周物业个股涨跌幅前5名
• 图表7：本周物业个股涨跌幅末5名
• 图表8：40城新房成交面积及同比增速
• 图表9：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表10：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表11：40城新房成交明细
• 图表12：17城二手房成交面积及同比增速
• 图表13：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表14：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表15：17城二手房成交明细
• 图表16：12城商品房库存及去化周期
• 图表17：各城市能级库存去化周期
• 图表18：12城商品房库存及去化周期
• 图表19：地产行业政策新闻汇总
• 图表20：上市公司动态
• 图表21：物管行业资讯
• 图表22：物管公司动态
• 图表23：A股地产PE-TTM
• 图表24：港股地产PE-TTM
• 图表25：港股物业股PE-TTM
• 图表26：覆盖公司估值情况