2017年下半年全国房地产市场展望_18页-12mb

合富研究院：2017年下半年全国房地产市场展望总结

核心内容

2017年上半年，全国房地产市场在政策持续抑制下，呈现“渐行渐慢，渐慢渐稳”的趋势。重点城市网签成交普遍大幅回落，楼盘实际售价由“升”转“平”。政府通过调控引导“三大平衡”，促房地产转型、降风险。随着“经济L型”、“低库存”、“高成本”等宏观背景的影响，房地产市场走势将与以往调控周期有所不同，预计下半年将继续维持“量缩价稳”的格局。

主要观点

• 政策导向加强：房地产政策持续收紧，限购、限贷、限售等措施力度不断加大，尤其在重点城市。
• 市场走势变化：重点城市成交量下降，价格趋于平稳，而三四线城市成交量上升，带动全国地价全面上涨。
• 调控目标明确：政府推动“产业平衡”、“区域平衡”、“供求平衡”，旨在引导房地产从高周转向资产运营模式转型。
• 土地市场趋紧：重点城市土地供应稀缺，地价高企，土地出让方式更加复杂，如“竞自持”、“竞配建”等，提升房企的产业与运营能力要求。
• 资金压力与流动性控制：房企资金紧张，政府加强对房地产的流动性抑制，推动信贷资源向实体经济倾斜。

关键信息

一、2017年上半年房地产市场表现

• 全国重点城市网签成交面积同比下降约27%，四大经济圈重点城市成交同比跌幅达30%-50%。
• 重点城市项目实际售价由“升”转“平”，部分城市仍存在价格上升压力。
• 三四线城市及非调控区域成交量上升，土地市场呈现“求大于供”态势，地价快速上升。
• 商品房销售规模近10年增长超450%，明显高于M2增长规模（约350%）。

二、房地产调控政策走向

• 限购/限贷/限售政策范围扩大：从东部沿海一二线城市向中西部省会城市及更多三四线城市扩散。
• 土地调控加强：各地普遍实施“政府指导价格”、“竞自持”、“竞配建”等措施，抑制地价与房价过快上涨。
• 政策执行强度：
  • 第一级：如广州、中山等地，政府指导价执行强度高，对市场影响显著。
  • 第二级：如北京、天津、郑州等，政府指导价对市场影响较大。
  • 第三级：如青岛、武汉等，影响较少或基本没有。

三、重点城市“地价/房价”比值

• 重点城市“地价/房价”比值普遍在60%以上，部分城市如南昌、成都达到70%-100%。
• 部分城市如西安、乌鲁木齐比值较低，主要受土地准入条件限制。

四、房企表现

• 部分规模房企如龙湖、碧桂园、恒大等上半年销售业绩未达全年目标，存在销售压力。
• 部分房企在政策影响下加快走货，但整体市场仍以“价稳”为主。

五、下半年市场展望

• 市场趋势：预计下半年房地产市场将继续维持“量缩价稳”的走势。
• 影响因素：
  • 变动因素：房企资金压力上升，政府供地规模增加。
  • 不变因素：重点城市土地资源稀缺，供求关系紧张。
• 政策预期：政府将在“产业平衡”和“供求平衡”方面推出更多调控措施，推动房地产向资产运营模式转型。
• 土地供应：预计下半年重点城市土地供应将有所增加，但中长期来看，土地稀缺趋势难以改变。

结论

2017年下半年，房地产市场将在政策引导下逐步向“资产运营”模式转变，重点城市成交量下降，价格趋于平稳，而三四线城市成交量上升，地价上涨。政府通过“三大平衡”调控，旨在促进经济转型与金融风险控制。房地产企业需适应新的市场环境，提升运营与产业整合能力，以应对未来更加复杂的市场变化。