20160515-招商证券-招商房地产高频追踪报告_三线销售表现持续靓丽_核心城市土地热度继续升温_28页_894kb

三线销售表现持续靓丽、核心城市土地热度继续升温

核心内容概览

本报告为招商证券房地产行业高频追踪报告，分析当前房地产市场的主要趋势、政策动态及投资建议。整体来看，房地产行业基本面和流动性维持双升态势，市场对行业及周期品的低斜率反转持乐观态度。同时，重点城市房地产销售及土地市场表现积极，政策面出现利好信号，为行业带来一定支撑。

主要观点

1. 房地产销售情况

• 一手房销售：4月份重点城市推盘量继续回升，但整体销量仍高于供给，导致可售套数和去化周期持续下降。一线城市可售套数略有回升，但去化周期仍维持低位。三线城市销售表现最为亮眼，销量环比增长34%。
• 二手房销售：重点城市二手房销量普遍回升，一线城市和重点二线城市表现强劲，部分三线城市也有明显反弹。北京、深圳、青岛、天津等城市销量均出现环比增长，其中北京和深圳涨幅显著。

2. 价格变化

• 4月百城房价环比涨幅回落至1.5%，但部分城市涨幅显著，如惠州、昆山、中山、厦门、苏州等，涨幅均超过5%。而部分城市如徐州、唐山、鞍山等则出现下跌，跌幅超过1%。

3. 土地市场

• 4月百城住宅类供地量低位略有回升，成交量继续下降，但楼面均价大幅上涨，尤其在二线城市表现突出。开发商加大核心城市土地投资，表明对核心城市未来发展的信心。

关键信息

1. 行业策略与配置建议

• 配置建议：维持年度策略观点，看好行业及周期品低斜率反转。推荐蓝筹&白马与小票保持6:4配置，其中首选【蛇口】，其次为【保利】、【侨城】。
• 地产股价值：房地产股的长期价值在于“存量为王”，而非多元化扩张。建议关注壳资源价值，但需关注安全边际，建议市值/NAV溢价率在-30%~50%之间。
• 房地产基金：重点关注【嘉宝】【信达】【嘉凯城】【荣盛】等房地产基金相关标的，因其具备较强的市场地位和增长潜力。

2. 政策动态

• 双创示范基地：国务院部署首批17个区域双创示范基地，包括深圳南山、武汉东湖等，政策全国统一，但各地执行力度和效果有所不同。
• 深圳市住房建设规划：提出“十三五”期间新增筹建住房75万套，其中商品房35万套、保障房40万套，释放积极信号，但保障房界定及土地来源仍需关注。
• 土地管理政策：国土资源部加强土地计划管理，减少新增建设用地，加大存量用地盘活力度。部分城市如兰州、苏州出台严格预售资金监管及土地供应政策，以促进市场健康发展。

3. 金融政策与房贷利率

• 房贷利率：重点城市房贷利率仍维持在5%以下，首付比例相对较低，有利于刺激购房需求。

重点城市数据

一手房销售

• 重点城市：整体销量环比增长12%，其中一线城市增长29%，三线城市增长34%。
• 北京：一手房销量环比增长197%，但累计同比下滑10%。
• 上海：一手房销量环比增长15%，累计同比下滑7%。
• 广州：一手房销量环比下降8%，但累计同比上升35%。
• 深圳：一手房销量环比增长92%，但累计同比大幅下滑67%。
• 杭州：一手房销量环比增长16%，累计同比上升9%。
• 南京：一手房销量环比增长2%，累计同比上升102%。
• 苏州：一手房销量环比增长12%，累计同比下滑31%。
• 天津：一手房销量环比增长9%，累计同比上升61%。
• 武汉：一手房销量环比增长9%，累计同比上升66%。
• 成都：一手房销量环比增长44%，累计同比上升18%。

二手房销售

• 重点城市：整体销量环比增长显著，其中北京、深圳、天津、青岛等城市均有反弹。
• 一线城市：二手房销量普遍回升，但部分城市如上海、广州表现相对平稳。
• 二线城市：杭州、南京、成都、长沙等城市销量均出现环比增长。

市场估值与行业表现

• 房地产板块估值：PE和PB回落至近五年均值的130%和103%，在周期类行业中排名居中。
• 行业走势：最近一周（5月7日-5月13日）房地产指数下跌5.2%，在29个大类行业中排名第11位。今年以来累计下跌9.9%，排名22位。
• 行业与市场关系：房地产行业与沪深300指数相比，近期表现略弱，但整体估值仍具有吸引力。

投资评级与建议

• 公司短期评级：根据公司股价相对沪深300指数的表现，分为强烈推荐、审慎推荐、中性和回避。
• 公司长期评级：根据公司长期竞争力分为A、B、C三级。
• 行业投资评级：推荐行业基本面向好，中性为基本面稳定，回避为基本面走弱。

数据来源与研究团队

• 数据来源：CREIS、Wind、融360网等。
• 研究团队：
  • 赵可：招商证券研究发展中心高级分析师，从事房地产行业研究及宏观策略研究，具备丰富经验。
  • 刘义：招商证券高级分析师，研究经验超过8年，专注于房地产及纺织服装行业。
  • 黄梓钊：研究助理，美国东北大学金融学硕士。

结论

房地产行业在当前环境下表现出较强的韧性，核心城市土地热度持续升温，三线城市销售表现突出。政策层面释放积极信号，有助于市场信心恢复。从投资角度看，蓝筹&白马仍是首选，同时关注具备安全边际的小票及房地产基金相关标的。行业整体估值尚可，建议关注长期价值及配置比例优化。