20210817-国信证券-房地产开发Ⅲ-统计局数据背后的行业图景（二）_低库存是关键线索_景气拐点仍需观察_7页_815kb

报告摘要

证券研究报告总结：房地产行业快评

核心内容

本报告基于2021年1-7月国家统计局发布的房地产数据，分析当前房地产行业的运行状况及未来趋势，指出行业正处于从扩张放缓向收缩阶段过渡的节点。报告强调，尽管部分指标如竣工面积表现出强劲修复趋势，但整体行业仍面临库存低、投资弱、新开工低迷等多重压力。

主要观点

数据总览：
- 多项主要指标（如销售、投资、新开工）同比增速出现回落，但竣工面积表现强劲，表明行业已进入收尾阶段。
- 与2019年同期相比，各项数据仍保持增长，但增速明显放缓，说明行业已从高增长阶段转入调整期。
投资趋势：
- 施工投资回落：施工投资对开发投资的拉动作用减弱，是开发投资增速回落的主要原因。
- 土地购置费增长：土地购置费占比上升，但其对投资增速的拉动作用减弱，说明土地投资不再是当前的主导因素。
- 开发投资展望：由于施工周期无法逆转，土地购置难以弥补三年扩张减速带来的土储不足，预计全年开发投资增速将低于5%。
新开工表现：
- 新开工面积同比继续下滑，尽管销售端表现强劲，但房企开工意愿并未明显提升，表明行业仍处于收缩阶段。
- 从宏观和微观层面分析，土地资源的不足与房企扩张节奏的放缓是导致新开工弱的主要原因。
行业图景：
- 低库存为关键：经历2013-2017年加速扩张后，当前行业库存处于2012年以来最低水平，去化周期仅0.58年，说明市场已接近饱和。
- 景气拐点未现：虽然7月销售增速转负，但去化率仍高于上一轮景气高点，表明景气拐点尚未到来。
土拍新政影响：
- 土拍新政（“两集中”）虽有助于降低地价，但难以显著改善行业利润率，且可能带来土地供给不足的问题。
- 土地竞争仍以“价高者得”为主，政策干预可能延迟行业出清进程。
投资建议：
- 推荐标的：金地集团、保利地产、龙湖集团、华润置地。
- 估值修复机会：当前地产股估值处于历史低位，随着销售景气边际回落、土拍新政缓解竞争、信用事件接近尾声，估值有望修复。

关键信息

数据表现：
- 商品房销售额：累计同比+30.7%，单月同比-7.1%
- 销售面积：累计同比+21.5%，单月同比-8.5%
- 开发投资：累计同比+12.7%，单月同比+1.4%
- 新开工面积：累计同比-0.9%，单月同比-21.5%
- 竣工面积：累计同比+25.7%，单月同比+25.7%
行业周期：
- 2018年之后进入扩张减速期，2020年出现报表收缩，行业进入调整阶段。
- 竣工修复趋势已确定，预计将持续至2021年四季度，峰值增速约15%。
政策影响：
- 土拍新政（“两集中”）有助于抑制土地价格，但对行业利润率改善有限。
- 三道红线政策对房企融资形成压制，影响土地补充能力。
风险提示：
- 土拍新政难以显著改善利润率
- 行业出清可能因自由竞争减弱而滞后