20211206-亿翰智库-11月房地产行业月报（第41期）_保交房下_预售资金监管趋严_全年土地成交同比预计下行_29页_1mb

保交房背景下预售资金监管趋严与房地产市场分析（2021年11月）

核心内容概览

1. 宏观环境：美联储Taper政策落地，国内坚持“以我为主”的货币政策，重点支持实体经济，尤其是小微企业和科技创新领域。制造业PMI重回扩张区间，但国内需求仍偏弱。
2. 行业政策：预售资金监管趋严，市场秩序整治持续推进，住房保障政策逐步完善。
3. 住宅市场：成交保持低位，一二线与三四线城市分化加剧，部分城市因返乡置业出现小幅回升。
4. 土地市场：供应与成交环比上升，但全年成交同比预计下行，部分城市因集中供地及政策宽松带来短期改善。
5. 企业表现：投资暂缓，融资紧张，销售低迷，民营房企普遍暂停拿地，国央企仍保持一定投资力度。

主要观点

宏观环境

• 美联储Taper：2022年6月结束购债计划，但加息仍不明朗。
• 国内货币政策：强调“以我为主”，实施结构性宽松，支持小微企业和绿色发展。
• 制造业PMI：11月为50.1%，重回扩张区间，但新订单指数仍低于临界点，需求端偏弱。

行业政策

• 预售资金监管：整体趋严，预计年内政策不变，2022年330和630为关键节点。
• 市场秩序整治：各地密集出台整治方案，规范二手房交易、打击违规行为，稳定市场情绪。
• 住房保障：多地出台政策，推动保障性租赁住房建设，明确供应比例与建设目标。

住宅市场

• 成交情况：40城商品住宅销售面积同比下降22.6%，环比上升4.9%。
• 城市分化：一二线城市成交回升，三四线城市持续低迷，部分城市因返乡置业出现改善。
• 去化周期：多数城市去化周期延长，库存压力增加，尤其三四线城市问题突出。

土地市场

• 供应与成交：11月土地供应与成交环比上升，但全年同比预计下降。
• 集中供地影响：第三轮集中供地带动一二线及强三线城市土地成交，三四线城市因库存压力成交低迷。
• 溢价率与楼面均价：整体溢价率趋稳，一线城市楼面均价降幅较大，部分地块以底价成交。

企业表现

• 投资：民企基本暂停拿地，国央企仍保持一定投资力度，1-11月拿地面积与金额均下降。
• 销售：TOP200房企1-11月销售金额同比增速降至1.5%，11月单月销售同比下降37.9%。
• 融资：境内债发行规模回升，但净融资仍为负，海外融资功能基本丧失，房企通过资产转让回笼资金。

关键信息

住宅市场数据

• 40城销售面积：1805.8万平米，同比下降22.6%，环比上升4.9%。
• 一线城市：365.9万平米，同比下降13.6%，环比上升12.1%。
• 核心二线城市：763.4万平米，同比下降14.1%，环比上升28.0%。
• 普通二线城市：277.6万平米，同比下降23.8%，环比微升0.2%。
• 三四线城市：398.8万平米，同比下降39.1%，环比下降23.6%。

土地市场数据

• 11月土地供应：28204.3万平米，同比下降2%，环比上升57%。
• 11月土地成交：12285.2万平米，同比下降36%，环比上升30%。
• 各能级城市成交：
  • 一线城市：507.3万平米，同比上升22%。
  • 核心二线城市：1502.3万平米，同环比分别上升14%和22%。
  • 普通二线城市：915.3万平米，同环比分别下降57%和26%。
  • 三四线城市：9391.6万平米，同比下降38%，环比上升47%。
• 溢价率：一线城市4.0%，核心二线城市1.6%，普通二线城市0.6%，三四线城市4.1%。
• 楼面均价：一线城市10625元/平米，同比下降33%；三四线城市1886元/平米，同比下降8%。

企业表现数据

• 16家典型房企：
  • 拿地面积：18521.3万平米，同比下降28.23%。
  • 拿地金额：12746.1亿元，同比下降11.5%。
• TOP200房企：
  • 1-11月销售金额同比增速降至1.5%，较1-10月收窄5.3个百分点。
  • 11月单月销售金额同比下降37.9%，延续6月以来的低迷。
• 融资情况：
  • 境内债发行规模387.8亿元，环比上升106.5%，净融资-30.3亿元。
  • 民企未有境内债发行，国央企带动融资回升。

政策与市场展望

• 预售资金监管：预计2022年330、630节点政策可能有调整，但短期内仍趋严。
• 市场秩序整治：各地持续清理市场乱象，推动房地产市场健康发展。
• 住房保障：政策框架逐步完善，重点城市推进力度显著，租赁市场供需矛盾有望缓解。
• 土地市场：全年成交同比预计下行，但11月因集中供地和政策宽松出现短期改善。
• 企业策略：民营房企趋于保守，国央企保持投资定力，房企融资环境仍不乐观。

图表要点

• 图表5：11月各能级城市成交面积及同比环比变化。
• 图表6：典型城市近半年去化周期情况。
• 图表7：11月土地供应情况。
• 图表8：11月各能级城市土地成交情况。
• 图表9：各能级城市土地成交溢价率。
• 图表10：各能级城市楼面均价。
• 图表11：各能级城市流拍情况。
• 图表12-20：典型房企拿地与销售数据。
• 图表21-23：TOP200房企销售及融资情况。

总结

2021年11月，房地产行业在宏观政策支持与市场调控的双重作用下，整体仍处于调整期。预售资金监管趋严，市场秩序整治持续推进，保障性租赁住房建设成为重点。住宅市场分化加剧，一二线城市因按揭贷款放松和政策不确定性维持中性水平，三四线城市则因库存高企和需求疲软持续低迷。土地市场因集中供地和政策宽松出现短期回暖，但全年成交同比预计下行。企业层面，投资放缓，销售低迷，融资环境仍不乐观，国央企维持一定投资，民企则趋于保守。整体来看，房地产市场正逐步向“房住不炒”方向转型，政策与市场双轮驱动下，未来走势仍需关注政策调整与市场需求变化。