锐理数据-2020年上半年青岛房地产市场总结-2020.7-112页_14mb

2020年上半年青岛房地产市场总结

核心内容概览

2020年上半年，青岛房地产市场在疫情、经济下行压力和政策调控的多重影响下，整体呈现供销下降、价格平稳、去化周期延长的态势。同时，政策调控和土地市场调整为市场注入新的活力，重点区域和项目成为关注焦点。

主要观点

• 全国与青岛经济：受疫情影响，全国一季度GDP负增长，CPI与PPI持续回落，经济复苏压力大。青岛一季度GDP增速降至-7.1%，但二季度逐步回暖，房地产销售面积和销售额有所回升，预计后期将恢复至正常水平。
• 政策规划：国家和地方政府坚持“房住不炒”原则，通过放宽落户限制、加强人才政策、推动新型城镇化建设等手段，促进房地产市场平稳发展。金融政策宽松，但严防资金流入房地产，LPR多次下调，以稳定市场。
• 土地市场：土地供销齐升，即墨区成为供销主力，全市楼面地价整体下降，但部分区域如李沧区、即墨区等因政策和市场因素，楼面地价有所上升。土地供应结构向住宅倾斜，纯住宅用地占比达46%。
• 商品房市场：受疫情影响，一季度商品房供销低迷，二季度逐步恢复。整体供销下降，价格保持平稳，去化周期延长至28个月，去化压力加大。高新区中欧国际城项目在销售面积和金额上均居首位。
• 住宅市场：首改、再改产品市场份额扩大，首改产品为市场主力。即墨区、胶南市等区域住宅销售表现突出。
• 商办市场：商业产品仍占主导，办公产品次之。商办市场整体供销下降，价格稳定，部分区域如高新区和城阳区去化率较高。
• 企业表现：重点房企在土地市场中表现活跃，以底价成交为主。保利、龙湖、中梁、海信等企业在商品房销售中表现突出。

关键信息

宏观环境

• 全国经济：一季度GDP负增长，CPI与PPI持续回落，经济复苏压力大。M2持续增长，社会融资规模上升，资金流动性增强。
• 青岛经济：一季度GDP为2505亿元，增速降至-7.1%，但二季度逐步回暖。房地产销售面积和销售额同比有所回落，预计后期恢复。
• 政策规划：两会强调“六保六稳”，推进城乡融合，支持人才落户和住房保障。金融政策宽松，但严防资金流入房地产。土地市场调控加强，保障疫情防控和重点项目用地。

土地市场

• 整体市场：2020年上半年土地供应1688万平方米，成交1434万平方米，平均楼面地价2934元/平方米，同比下跌14.2%。
• 各区域表现：即墨区供销突出，西海岸次之，胶州市和原黄岛区表现良好。城阳区因共有产权政策加持，去化周期最短。
• 重点地块：保利宜昌路项目以36.01亿元成交，为全市成交总价最高地块；即墨万达广场和银盛泰枣杭村改造项目为成交面积最大地块。

商品房市场

• 整体供销：新增供应783万平方米，同比下降4.6%；成交666万平方米，同比下降4.3%。成交均价14552元/平方米，同比持平。
• 去化周期：全市商品房库存增至3106万平方米，去化周期28个月，去化压力增加。城阳区去化周期最短，市南区最长。
• 区域成交情况：原胶南市居成交首位，城阳区和胶州市成交高企，高新区因价格洼地和项目稀缺，去化率较高。

住宅市场

• 产品结构：首改、再改产品份额扩大，首改产品为市场主力。近郊区住宅市场活跃，带动楼面地价上升。
• 重点项目：高新区中欧国际城项目签约面积和金额双榜首；胶南市青钢小镇凭借员工房集中网签跃居套数首位。

商办市场

• 产品结构：商业产品仍占主导，成交份额占比40%，其次为办公产品。商办市场整体供销下降，价格稳定。
• 区域表现：高新区软件科技城、灵山湾等潜力板块去化率不俗，城阳区因共有产权政策加持，表现良好。

企业表现

• 重点房企：保利、龙湖、中梁、海信等企业在土地市场和商品房销售中表现活跃，以底价成交为主。
• 营销推广：传统报媒投放大幅缩水，线上与线下渠道比例增加，成为主流推广方式。

总结展望

• 市场趋势：商品房市场整体供销下降，价格平稳，去化压力增大。住宅市场以首改产品为主，商办市场商业产品占主导。
• 政策影响：政策调控和土地市场调整为市场注入活力，重点区域和项目成为关注焦点。未来市场有望逐步恢复，但需关注去化压力和政策导向。

重点规划

• 青岛国际邮轮母港区：3月28日开工，总投资213.5亿元，涵盖航运、贸易、金融、文旅等领域。规划五大板块，提升青岛国际邮轮旅游目的地服务水平。
• 崂山浮山新区等片区：发布详细规划，以居住、文化、科技、旅游为主导，优化区域功能布局。
• 中车大道拓宽改造：2020年启动建设，提升城阳区前往新机场的交通疏解能力。
• 莱西市南部新城：总投资150亿元，打造新能源汽车、通用航空、绿色建筑等产业集群，成为乡村振兴新样板。

土地市场分析

• 供求价走势：土地供销齐升，但平均楼面地价下降，受基准地价提高影响。
• 溢价率情况：全市成交土地溢价率走低，98%为底价成交，即墨田横岛一宗住宅用地溢价率超12%。
• 用地结构：纯住宅用地投放增多，占据市场46%的成交份额，住宅兼商业用地占比下降至29%。

商品房市场分析

• 供销价走势：受疫情影响，一季度供销低迷，二季度逐步回暖。整体供销下降，价格平稳。
• 区域成交情况：原胶南市居成交首位，城阳区和胶州市表现突出。高新区因价格洼地和项目稀缺，去化率较高。
• 商品房排行榜：中欧国际城项目蝉联签约面积、金额双榜首；青钢小镇凭借员工房集中网签跃居套数首位。

总结展望

• 市场趋势：商品房市场整体供销下降，价格平稳，去化压力增大。住宅市场以首改产品为主，商办市场商业产品占主导。
• 政策影响：政策调控和土地市场调整为市场注入活力，重点区域和项目成为关注焦点。未来市场有望逐步恢复，但需关注去化压力和政策导向。