物联云仓-2022年京津冀城市群仓储市场分析报告-33页_1mb

报告摘要

京津冀城市群仓储市场分析报告总结

核心内容概述

京津冀城市群作为中国五大城市群之一，具备良好的发展基础与潜力。尽管其GDP、常住人口及人均GDP排名位于中游，但其物流地位显著，交通网络日益完善，政策支持力度不断加大，为物流行业发展提供了有力支撑。

主要观点与关键信息

城市群基本面分析

人口与经济：京津冀城市群常住人口为11029万人，占全国人口的8%；GDP为93716亿元，占全国GDP的8%；人均GDP为85050元，排名第四。
城市群格局：京津冀城市群空间格局包括“一核两城三轴四区”，其中“一核”为首都核心功能，“两城”为北京和天津，“三轴”为京津、京唐秦、京保石，“四区”为东部滨海、南部功能拓展、西北部生态涵养、中部核心功能区。
经济发展：京津冀地区生产总值在“十三五”期间稳步增长，2021年达到9.5万亿元，但人均GDP较2020年有所下降。
产业结构：第三产业占比高达65.93%，成为区域发展的重要支撑，为物流业发展奠定了良好基础。
人口流动：京津冀人口流动量逐年增大，但常住人口出现负增长，反映出人口吸力下降。
交通网络：京津冀综合交通网络基本成形，铁路、公路、民航和水运协同发展，交通一体化取得显著进展。

城市群仓储市场分析

可租面积：京津冀城市群通用仓储可租面积总计629万m²，其中天津市以292万m²居首，占比46%。
租金与空置率：京津冀通用仓储租金为23.30元/m²·月，空置率为24.86%。北京市租金最高（47.00元/m²·月），邢台市空置率最高（71.65%）。
需求总量：最近六年京津冀年均仓储需求量为111万m²，2021年需求总量达133万m²。
需求分布：需求呈现较强集中度，第一梯队年均需求约54万m²，第二梯队约17万m²，第三梯队约3.7万m²。
高标仓市场：高标仓租金中位值为27.00元/m²·月，空置率中位值为12.62%。北京租金最高，廊坊空置率最高。

物流发展潜力模型分析

影响因素：租金与需求面积受GDP、三产、社会消费品零售总额、常住人口、二产及城市发展潜力等指标影响。
模型结果：京津冀城市群被划分为热点城市（3个）、活跃城市（2个）、普通城市（7个）。
进驻建议：建议重仓北京和石家庄，机会进驻天津、沧州、保定、廊坊，谨慎进驻唐山、邯郸、邢台、秦皇岛、张家口、衡水。

重点物流城市分析

北京：作为空港型国家级物流枢纽，其物流发展潜力最大，租金和需求面积均处于高位，是京津冀物流发展的核心。
天津：具备港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型国家物流枢纽功能，是京津冀物流网络的战略核心。
石家庄：作为陆港型国家物流枢纽，其发展质量持续提升，物流业规模不断壮大，是区域发展的重要支撑。
保定：依托京津冀协同发展和雄安新区建设，物流发展潜力逐步显现，交通区位优势显著。

市场小结

京津冀城市群仓储市场总体表现稳健，但各城市间存在较大差异。市场活跃度与物流发展潜力密切相关，北京和石家庄作为热点城市，具备较强市场竞争力，建议优先发展。天津、沧州、保定、廊坊为机会进驻城市，具有发展潜力，可考虑适度布局。而唐山、邯郸、邢台、秦皇岛、张家口、衡水则为谨慎进驻城市，需关注市场变化及中长期发展动向。

数据支持与研究机构

数据来源：物联云仓平台，国家统计局。
研究机构：物联云仓数字研究院，提供仓储市场数据洞察及研究咨询。
联系人：
- 叶海燕（专家研究员）：yehaiyan@50yc.com
- 贾贝龙（高级研究员）：jiabei long@50yc.com
- 李小芳（研究员）：lixiaofang@50yc.com
- 隋超（区域高级总监）：suichao@50yc.com
- 蒋琴（研究员）：jiangqin@50yc.com
- 隋超（高级总监）：电话186 1064 0033，邮件suichao@50yc.com