物联云仓：2022年京津冀城市群仓储市场分析报告_33页_1mb

京津冀城市群2022年仓储市场分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了2022年京津冀城市群的仓储市场发展情况，包括宏观环境、市场体量、租金与空置率、物流发展潜力及市场活跃度等方面。报告旨在为投资者和物流企业提供市场洞察和进驻建议。

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一、宏观环境与城市基本面分析

1.1 城市群占位

京津冀作为中国五大城市群之一，其经济总量、常住人口和人均GDP均处于中游水平，经济总量不足全国的10%。在五大城市群中，京津冀城市群常住人口排名第四，GDP总值排名第三，人均GDP排名第四。

1.2 城市群简介

京津冀位于环渤海心脏地带，是中国北方经济规模最大、最具活力的地区之一，物流地位显著。其发展轴线包括京津、京唐秦、京保石，空间格局由东部滨海发展区、南部功能拓展区、西北部生态涵养区和中部核心功能区组成。

1.3 经济发展

京津冀地区生产总值在“十三五”期间稳步回升，2021年达到9.5万亿元。人均GDP为85,050元，较2020年略有下降。

1.4 产业结构

第三产业在京津冀经济中占比高达65.93%，成为物流业发展的主要支撑。

1.5 人口流动

京津冀人口流动量逐年增加，但常住人口出现负增长，显示出人口吸引力下降的趋势。

1.6 交通网络

京津冀综合交通网络已基本成形，铁路、公路、航空和水运协同发展。铁路营业里程从2016年的8458.3公里增至2020年的9471.9公里，增长12%。北京大兴国际机场的投运提升了航空物流能力，天津港和唐山港的建设推动了水运物流发展。

1.7 政策支持

京津冀地区在物流发展方面得到多项政策支持，包括国家物流枢纽建设、京津冀协同开放共同体打造、航空物流发展、冷链物流区域协同标准等。

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二、城市群仓储市场分析

2.1 市场体量

京津冀城市群通用仓储可租面积达629万平方米，其中天津市可租面积最大，为292万平方米，占比46%。北京市、廊坊市分别为87万平方米和131万平方米。

2.2 租金与空置率

• 京津冀通用仓储租金中位值为23.30元/m²·月，空置率为24.86%。
• 北京租金最高，达47.00元/m²·月；邢台空置率最高，为71.65%。
• 高标仓租金中位值为27.00元/m²·月，空置率中位值为12.62%。北京空置率远低于中位值，市场需求旺盛。

2.3 需求总量

京津冀城市群年均仓储需求量为111万平方米，2021年需求总量为133万平方米。

2.4 需求区域分布

仓储需求呈现集中趋势，第一梯队年均需求约54万平方米，第二梯队约17万平方米，第三梯队约3.7万平方米。

2.5 分面积段需求分析

• 需求第一梯队（10,000平方米以上）占比38%
• 需求第二梯队（9,000-10,000平方米）占比17%
• 需求第三梯队（5,000-5,999平方米）占比8%

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三、物流发展潜力模型分析

3.1 影响因素筛选

影响租金的正相关因素依次为GDP、三产、社会消费品零售总额、常住人口、二产、城市发展潜力。
影响需求面积的正相关因素依次为GDP、常住人口、三产、社会消费品零售总额、二产、城市发展潜力。

3.2 物流发展潜力模型打分

• 北京：100分（租金潜力指数100，需求面积潜力指数100）
• 天津：98分（租金潜力指数39，需求面积潜力指数30）
• 唐山：90分
• 石家庄：95分
• 保定：80分
• 廊坊：88分
• 邢台：85分
• 张家口：65分
• 衡水：75分
• 秦皇岛：60分

3.3 城市类型划分

• 热点城市：北京、天津、石家庄（物流市场活跃度高）
• 活跃城市：保定、廊坊（市场活跃，但潜力一般）
• 普通城市：唐山、沧州、邯郸、邢台、秦皇岛、张家口、衡水（市场活跃度较低，发展潜力不足）

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四、城市物流市场活跃度与进驻建议

4.1 市场活跃度交叉分析

• 高租金-低空置率：北京
• 中等租金-低空置率：天津、张家口
• 低租金-高空置率：邢台
• 中等租金-中等空置率：保定、廊坊
• 低租金-中等需求：石家庄
• 低租金-低需求：沧州、唐山、邯郸、衡水、邢台、秦皇岛

4.2 进驻建议

• 建议重仓：北京、石家庄（市场活跃，发展潜力大）
• 建议机会进驻：天津、沧州、保定、廊坊（市场具有潜力，需关注）
• 建议谨慎进驻：唐山、邯郸、邢台、秦皇岛、张家口、衡水（市场活跃度低，发展潜力有限）

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五、重点物流城市分析

5.1 北京

• 作为空港型国家级物流枢纽，北京拥有双机场布局，具备强大的国际航空物流能力。
• 廊坊、邢台、保定等城市具备一定物流潜力，但整体市场活跃度较低。

5.2 天津

• 天津是港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型国家物流枢纽，定位为京津冀物流网络的战略核心。
• 2022年天津租金为31.20元/m²·月，空置率为18.56%，需求面积为2,914,958平方米。

5.3 石家庄

• 石家庄是陆港型、生产服务型、商贸服务型国家物流枢纽，是京津冀区域中心城市。
• 2022年石家庄租金为17.49元/m²·月，空置率为13.39%，需求面积为114,751平方米。

5.4 保定

• 保定是陆港型、商贸服务型国家物流枢纽，具备良好的区位和交通条件。
• 2022年保定租金为23.52元/m²·月，空置率为24.20%，需求面积为357,460平方米。

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六、总结

• 京津冀城市群在物流基础设施和政策支持方面具备显著优势。
• 市场活跃度与城市潜力存在明显差异，北京和石家庄为物流市场重点城市，具备较高的发展潜力。
• 天津、沧州、保定、廊坊等城市具备一定的物流市场潜力，建议机会进驻。
• 唐山、邯郸、邢台、秦皇岛、张家口、衡水等城市物流市场活跃度较低，发展潜力有限，建议谨慎进驻。
• 城市物流发展需结合政策支持、市场需求、交通网络和经济基础综合评估。