2022年京津冀城市群仓储市场分析报告_33页_2mb
报告摘要
京津冀2022年城市群仓储市场分析报告总结
核心内容概述
本报告对京津冀城市群的仓储市场进行了全面分析，涵盖宏观环境、市场体量、租金与空置率、物流发展潜力及进驻建议等方面。京津冀作为我国五大城市群之一，其经济、人口、产业基础较为扎实，但物流市场仍存在一定的发展空间。
主要观点与关键信息
京津冀城市群基本面
- 人口与经济规模：京津冀城市群常住人口11029万人，占全国人口8%；GDP总量93716亿元，占全国8%；人均GDP85050元，排名第四。
- 城市群定位：京津冀城市群定位为以首都为核心的世界城市群，是环渤海经济区的重要组成部分。
- 交通网络：京津冀综合交通网络基本成形，铁路、公路、民航、水运等多式联运体系逐步完善，物流基础设施建设取得显著进展。
- 政策支持：国家层面高度重视京津冀协同发展，出台多项政策支持物流枢纽建设与区域协同开放，包括《国家物流枢纽布局和建设规划》和《河北省对外开放“十四五”规划》。
城市群仓储市场现状
- 可租面积：京津冀城市群通用仓储可租面积达629万平方米，其中天津市占比最大（46%），为292万平方米。
- 租金与空置率：京津冀通用仓储租金为23.30元/m²·月，空置率为24.86%。北京租金最高（47.00元/m²·月），邢台空置率最高（71.65%）。
- 需求分布：京津冀年均仓储需求面积为111万平方米，2021年需求总量达133万平方米，需求呈现显著集中趋势，第一梯队年均需求约54万平方米，第二梯队约17万平方米，第三梯队约3.7万平方米。
- 市场潜力：通过构建物流发展潜力模型，京津冀城市群被划分为热点城市、活跃城市、普通城市三类，其中北京、石家庄为热点城市，天津、沧州、保定、廊坊为活跃城市，其余为普通城市。
城市物流发展潜力模型分析
影响因素与相关性分析
- 租金相关性：GDP（0.86）、三产（0.86）、社会消费品零售总额（0.85）、常住人口（0.76）、二产（0.72）、城市发展潜力（0.61）。
- 需求面积相关性：GDP（0.94）、常住人口（0.93）、三产（0.93）、社会消费品零售总额（0.92）、二产（0.83）、城市发展潜力（0.71）。
城市发展潜力评分
| 城市 | 城市发展潜力 | 社会消费品零售总额 | GDP | 二产 | 三产 | 常住人口 | 租金潜力指数 | 需求面积潜力指数 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 天津 | 98 | 26 | 39 | 84 | 30 | 63 | 45 | 50 |
| 石家庄 | 95 | 17 | 16 | 31 | 12 | 51 | 26 | 30 |
| 唐山 | 90 | 15 | 20 | 67 | 9 | 35 | 27 | 31 |
| 保定 | 80 | 10 | 9 | 19 | 6 | 47 | 19 | 23 |
| 廊坊 | 88 | 10 | 9 | 18 | 7 | 25 | 16 | 19 |
| 邢台 | 85 | 7 | 6 | 14 | 4 | 32 | 14 | 18 |
| 张家口 | 65 | 4 | 4 | 8 | 3 | 19 | 10 | 12 |
| 衡水 | 75 | 4 | 4 | 9 | 3 | 19 | 10 | 13 |
| 秦皇岛 | 60 | 4 | 5 | 10 | 3 | 14 | 9 | 11 |
| 沧州 | 65 | 8 | 10 | 25 | 6 | 33 | 40 | 20 |
城市类型划分
- 热点城市：北京、天津、石家庄
- 活跃城市：保定、廊坊
- 普通城市：唐山、沧州、邯郸、邢台、秦皇岛、张家口、衡水
城市物流市场活跃度与进驻建议
城市标签与活跃度分析
| 城市 | 租金 | 空置率 | 需求面积 | 城市标签 | 城市类型 | 进驻建议 | 推荐指数 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 高 | 高 | 高 | 高高高 | 热点城市 | 建议重仓 | ☆☆☆☆☆ |
| 天津 | 高 | 低 | 高 | 高低高 | 热点城市 | 机会进驻 | ☆☆☆☆ |
| 石家庄 | 低 | 高 | 高 | 低高高 | 热点城市 | 建议重仓 | ☆☆☆☆☆ |
| 保定 | 高 | 低 | 高 | 高低高 | 活跃城市 | 机会进驻 | ☆☆☆ |
| 廊坊 | 高 | 低 | 高 | 高低高 | 活跃城市 | 机会进驻 | ☆☆☆☆ |
| 唐山 | 低 | 低 | 低 | 低低低 | 普通城市 | 谨慎进驻 | ☆ |
| 邯郸 | 低 | 高 | 低 | 低高低 | 普通城市 | 谨慎进驻 | ☆ |
| 邢台 | 低 | 低 | 低 | 低低低 | 普通城市 | 谨慎进驻 | ☆ |
| 秦皇岛 | 低 | 低 | 低 | 低低低 | 普通城市 | 谨慎进驻 | ☆ |
| 张家口 | 低 | 高 | 低 | 高高低 | 普通城市 | 谨慎进驻 | ☆ |
| 衡水 | 低 | 低 | 低 | 低低低 | 普通城市 | 谨慎进驻 | ☆ |
| 沧州 | 低 | 低 | 低 | 低低低 | 普通城市 | 机会进驻 | ☆☆☆ |
重点物流城市分析
北京
- 定位：空港型国家级物流枢纽
- 特点：租金高（47.00元/m²·月），需求面积高（547,625平方米）
- 政策支持：入选国家物流枢纽建设名单，推动“双场一体”国际空港物流枢纽体系建设
天津
- 定位：港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型国家物流枢纽
- 特点：租金中等（31.20元/m²·月），需求面积高（2,914,958平方米）
- 政策支持：建设国际航空物流中心，依托自贸区优势，打造国际物流枢纽
石家庄
- 定位：陆港型、生产服务型、商贸服务型国家物流枢纽
- 特点：租金低（17.49元/m²·月），需求面积高（114,751平方米）
- 政策支持：国家物流枢纽承载城市，陆港型枢纽建设推动现代商贸物流业发展
保定
- 定位：陆港型、商贸服务型国家物流枢纽
- 特点：租金中等（23.52元/m²·月），需求面积中等（357,460平方米）
- 政策支持：重点建设陆港型、商贸服务型物流枢纽，利用区位优势推动物流发展
结论与建议
- 重仓城市：北京、石家庄，具备高市场活跃度和物流发展潜力。
- 机会进驻城市：天津、沧州、保定、廊坊，具有一定的市场潜力，适合中长期布局。
- 谨慎进驻城市：唐山、邯郸、邢台、秦皇岛、张家口、衡水，市场活跃度与物流发展潜力有限，需谨慎评估。
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