【第一太平戴维斯】2024年粤港澳大湾区写字楼市场报告_12页_1mb

2025年4月 粤港澳大湾区写字楼市场总结

核心内容概览

2024年，粤港澳大湾区写字楼市场整体处于调整期，经济增速放缓，但新质生产力成为增长的重要驱动力。尽管新增供应降至近十年最低，市场需求仍保持一定韧性，但空置率持续上升，租金和价格指数均出现明显下降。

主要观点

1. 经济增长与新质生产力

• 整体增长：2024年大湾区地区生产总值达14.67万亿元，同比增长5.1%，高于全国平均水平0.1个百分点，但较上年放缓1.1个百分点。
• 城市表现：深圳、香港、东莞为区域经济增长的主要贡献者，其中深圳以10.5%的增速成为新质生产力发展的核心城市。
• 产业布局：各城市持续加码布局人工智能、低空经济、生物医药等战略性新兴产业，推动经济结构转型。

2. 写字楼市场表现

• 供应下降：2024年大湾区新增供应面积为120.3万平方米，同比下降46.5%，为近十年最低水平。东莞、中山、江门、肇庆四城无新增供应。
• 净吸纳量低迷：全年净吸纳量为53.0万平方米，仅为2021年的22.0%，仍低于供应规模，导致空置率持续上升。
• 空置率上升：截至2024年末，大湾区甲级写字楼平均空置率为28.0%，同比上升0.5个百分点，连续六年增长。
• 租金下行：租金指数同比下降7.0%，较2018年末历史高点累计下降28.6%。深圳租金降幅最大（-9.0%），广州降幅最小（-4.9%）。

3. 价格指数显著下降

• 价格下跌：价格指数同比下降9.4%，较2018年末历史高点累计下降28.0%。除广州外，其他城市价格降幅均在8.5%及以上。
• 价格降幅扩大：多数城市价格指数降幅较上年扩大，其中香港、惠州、中山、江门、肇庆五城降幅扩大超5.0个百分点。

4. 需求趋势

• 新质需求增长：战略性新兴产业需求持续增长，成为新增需求的重要来源。
• 消费者服务活跃：教育、休闲、康体类企业需求表现活跃。
• 传统需求支撑：银行、律所、电商等传统行业仍为租赁需求的底层支撑。

5. 2025年展望

• 供应高峰：2025年新增供应预计达423.7万平方米，为近十年最高，其中珠海供应将突破100万平方米。
• 存量增长：至2025年末，大湾区甲级写字楼总存量有望突破4,000万平方米，珠海存量将同比扩张57.1%。
• 市场挑战：全球贸易争端加剧，外部需求收缩，经济增长放缓。
• 政策支持：地方政府持续加码战略性新兴产业，有望刺激内生需求，提升市场竞争力。

关键信息汇总

市场策略要点

• 降本增效：企业更注重成本控制，业主采取租金优惠策略吸引租户。
• 政策赋能：中央及地方政府对新兴产业的扶持推动新质办公需求增长。
• 国资引领：国资背景楼宇在政企联动和产业导入方面具有优势，带动出租表现。
• 高性价比项目：新兴商务区因租用成本更具性价比，吸引企业搬迁升级。

总结

2024年大湾区写字楼市场在经济增速放缓的背景下，仍受新质生产力驱动，市场需求逐步复苏，但整体仍处于调整期。租金和价格指数双降，空置率持续上升。2025年，市场或将迎来供应高峰，但需应对全球贸易争端和经济增长放缓的挑战，政策支持和产业升级将成为市场复苏的关键。