2024年粤港澳大湾区写字楼市场_12页_1mb

2025年4月 粤港澳大湾区写字楼市场总结

核心内容概览

2024年，粤港澳大湾区写字楼市场在外部挑战和内需不足的背景下仍保持相对稳定，但整体处于调整期。经济增速放缓，租金和价格指数持续下行，新增供应降至近十年最低，空置率连续六年上升。2025年，市场或将迎来供应高峰，但外部环境的不确定性仍对市场构成挑战。

主要观点与关键信息

一、经济增长与新质生产力

• 区域经济表现：2024年大湾区地区生产总值达14.67万亿元，同比增长5.1%，高于全国平均水平，但增速较上年放缓1.1个百分点。
• 城市贡献：深圳、香港、东莞为区域经济增长的主要贡献者，分别贡献31.0%、19.6%、11.9%。
• 新质生产力：深圳战略性新兴产业增加值增长10.5%，占地区生产总值的42.3%，成为区域增长的重要驱动力。

二、写字楼市场供需状况

• 净吸纳量：2024年大湾区甲级写字楼净吸纳量为53.0万平方米，同比上升13.5%，但仍处于50万平方米水平，不及供应规模。
• 空置率：年末平均空置率28.0%，同比上升0.5个百分点，连续六年上升。
• 供应情况：2024年新增供应面积120.3万平方米，同比下降46.5%，为近十年最低。东莞、中山、江门、肇庆无新增供应。

三、租金与价格指数

• 租金指数：全年租金指数同比下降7.0%，较2018年末历史高点累降28.6%。深圳、广州、珠海等城市租金降幅在4.9%至9.0%之间。
• 价格指数：价格指数同比下降9.4%，较历史高点累降28.0%。除广州外，其他城市价格降幅均在8.5%及以上。
• 租金与价格差异：价格指数下降幅度大于租金指数，表明市场整体价格压力更大。

四、租赁策略与市场趋势

• 降本增效：企业普遍采取降本增效策略，新兴商务区因高性价比吸引整合搬迁需求。
• 核心与新兴商务区成本对比：
  • 广州：核心商务区（珠江新城）平均租用成本190.3元/平方米/月，新兴商务区（琶洲）153.0元/平方米/月，成本差异24.4%。
  • 深圳：核心商务区（福田中心区）222.4元/平方米/月，新兴商务区（前海）171.2元/平方米/月，成本差异29.9%。

五、政策与投资趋势

• 政策赋能：中央及地方政府加大对人工智能、低空经济、生物医药等新质生产力的扶持，推动相关企业租赁需求增长。
• 国资引领：国资背景楼宇因其产业导入和定向招商机制，形成稳定产业集群，带动出租表现。
• 投资者要求：投资者对收益率的要求提高，进一步压缩卖方议价空间，推动价格指数下行。

六、2025年展望

• 供应高峰：预计2025年新增供应面积达423.7万平方米，为历史新高。珠海供应规模将突破100万平方米，总存量同比扩张57.1%。
• 存量差距：至2025年末，大湾区甲级写字楼总存量有望突破4,000万平方米。深圳与香港、广州的存量差距进一步扩大，广州与香港的差距将由18.1%收窄至11.0%。
• 市场挑战与机遇：外部环境仍严峻，全球贸易争端可能抑制需求，但政策支持和新质生产力发展将为市场注入内生需求。

2025年市场趋势

• 供应增长：2025年市场供应将显著增加，加剧租赁市场竞争。
• 需求结构升级：新质生产力推动高质量内生需求增长，传统需求仍为底层支撑。
• 高性价比项目：新兴商务区的高性价比项目将刺激企业升级需求。
• 宏观不确定性：经济增长放缓，市场仍需时间恢复，但政策支持将发挥积极作用。

总结

2024年，粤港澳大湾区写字楼市场在经济增长放缓与供应收缩的双重压力下，仍表现出一定的韧性。新质生产力成为推动区域发展的关键因素，而租金和价格指数的持续下行则反映了市场的调整。展望2025年，供应高峰将带来新的竞争压力，但政策支持和产业升级有望为市场注入新的活力。整体来看，市场仍处于复苏阶段，需持续关注政策导向与企业需求变化。